Chcete vědět, jak nejlépe začít podnikat na Airbnb? Jak se vyvarovat klasickým začátečnickým chybám a nepřijít hned ze začátku o hodně peněz na ušlém zisku? Jak udělat tu nejlepší nabídku to navíc v krátké době? Jak byt nafotit, co v bytě mít  připravené pro hosty a jak zvednout dojem s minimálními náklady? Pak čtěte dál!

Nebo jste už zkušení pardálové a chcete se dozvědět zajímavé tipy a triky, jak vše vylepšit i po letech? Tak se začtěte.

Nakopněte svůj (Air)BnB byznys!

 

Jak na podnikání přes airbnb

 

Předmluva k online free verzi

E-book jsem vydal a prodával poslední dva roky. Krom toho jsem také vedl školení jak pro skupiny, tak jednotlivce a konzultoval několik provozů od jednotlivých bytů po portfolio s 35 byty k ponájmu). Vzhledem k tomu, že se profesně směřuju úplně jiným směrem (jako expediční fotograf) a nemůžu se dále věnovat pokurzové a poe-bookové podpoře, rozhodl jsem se dát text volně na net v původním znění (navíc rozšířený o mnoho pozdějších zkušeností, což mi elektronická verze tak snadno neumožnila). Všechny takovéto poznámky budou označeny jako EDIT:.

Pokud začínáte, má tento text opravdu dobou šanci vám ušetřit mnoho nervů a pomoci vydělat hodně peněz navíc při cenotvorbě. Opravdu téměř každý, kdo začínal dělal ty samé chyby (Silvestr či velikonoce za pár korun). Vy se jich můžete vyvarovat. Pro ty, kdo už Airbnb nějakou dobu provozujete doporučuju svojí nabídku (nabídky) jednou za čas zrevidovat, A proč ne právě teď, když k tomu budete mít tento přehledný návod?! Tak hodně štěstí a hurá do toho.

 

Úvodem

Dobrý den,

spolu s mojí rodinou máme v byznysu krátkodobých pronájmů více než 25 let zkušeností.

Jak si jistě dovedete představit, 25 let v tomto byznysu znamená začít dávno před všeobecným rozšířením internetu, dávno před BnB servery. Oba tyto vlivy měly na tento byznys značný vliv, ovšem je třeba zdůraznit, že tak jako s nástupem internetu nezmizely noviny, tak s nástupem BnB serverů nezmizela možnost inzerovat svůj BnB byznys jinde než právě na nich.

A stejně tak, jako je někdy vhodnější prezentovat se v tištěných časopisech na křídovém papíře, může být pro některé BnB nemovitosti vhodnější prezentace než na BnB serverech. O tom bude celá jedna kapitola.

Tento e-book bude primárně zaměřen na rezidenční nemovitosti a propagaci na Airbnb. Všechny principy lze užít i na jiných BnB serverech (Wimdu, VRBO, Roomorama atd.)

 

Proč to dělám?

Původně jsem dělal offline kurzy, na kterých jsem lidem radil jak na krátkodobé pronájmy. Je pro mě však nadále nemožné tyto kurzy pořádat v prezenční formě, a tak jsem se rozhodl informace zpracovat a předat zájemcům formou e-booku (který právě v online formě čtete). To bude mít navíc několik výhod.

Tou první je, že ač jsem se na kurzech vždy snažil předat maximum, vždy se na něco zapomene. V tomto případě jsem si dal záležet na tom, aby nic důležitého nebylo opomenuto.

Dále pak, a to hlavně a především, v této formě máte dobrou možnost zabývat se jen tím, co právě řešíte. Také máte možnost se k jednotlivým bodům vracet v čase dle libosti a využít tak celý obsah naplno.

V neposlední řadě rovněž můžu předat svoje znalosti a zkušenosti vám všem nezávisle na tom, ve kterém městě či ve které oblasti právě jste.

Navíc mě fascinuje fenomén sdílené ekonomiky a rád bych tímto e-bookem napomohl k jejímu rozvoji.

 

Co se tu dozvíte o (Air)BnB byznysu

Tento e-book bude dost obsáhlý a má dva v podstatě velmi protichůdné cíle.

Prvním je těm z vás, kteří v segmentu krátkodobých pronájmů právě začínáte, pomoci zorientovat se v celém tomto odvětví a usnadnit a urychlit vám začátky. Budeme-li mluvit v nějakém konkrétním rámci, abyste do týdne mohli svojí nabídku vystavit a do dvou-tří týdnů přivítat svoje první hosty.

To vše tak, abyste se vyvarovali mnohým začátečnickým chybám, měli z toho dobrý pocit a chuť pokračovat.

V žádném případě není třeba začít uplatňovat celý obsah kurzu. To by ani nefungovalo. Přesto se něčím z pokročilejších technik můžete nechat inspirovat hned na úplném začátku.

Druhým cílem je těm z vás, kteří už s krátkodobými pronájmy zkušenosti máte, předat množství tipů a doporučení, jak svojí nabídku zatraktivnit, abyste zvýšili obsazenost a navíc si za nabídku mohli účtovat víc.

A samozřejmě aby vás to všechno více bavilo.

E-book bude dost podrobný a možná si někdy i řeknete „Bože, vždyť tohle je jasný“. Ovšem pro každého z nás je jasné něco jiného a navíc není nic snazšího než opomenout něco, co je tak strašně jasné.

Další důležitá poznámka je, že se v tomto e-booku budu primárně řídit obecně platnými principy v tomto byznysu. Nejpopulárnějším BnB serverem současnosti je Airbnb, a proto se budu soustředit právě na tento systém. Není možné se zabývat všemi funkcemi, protože se systém Airbnb i celý tento segment velmi rychle mění. Proto se zaměřím na to nejdůležitější, obecně a dlouhodobě platné.

V případě dotazů se vždy můžete zeptat prostřednictvím komentářů.

 

Kdo a co vlastně může na Airbnb nabízet?

Nabídku na Airbnb může založit jak právnická, tak fyzická osoba. Mezi nabídkami najdete i hotelové pokoje či postele v hostelu. Především je však Airbnb součást tzv. sdílené ekonomiky, tedy fenoménu, kdy lidé nabízí něco svého k užitku jiným lidem. Proto je nejvíce nabídek přímo od lidí, jako jste vy nebo já – lidí, kteří nabízejí cestovatelům z celého světa možnost ubytování u nich v soukromí.

Nabízet je možné v podstatě cokoli. Jednou z nejpopulárnějších nabídek na Airbnb je dům v korunách stromů kdesi v Georgii. Mezi nabídkami pak také najdete iglů, maják či zámek.

Většina nabídek, a o nich se tu budeme bavit, jsou klasické byty či pokoje. Možná máte nějaký vhodný prostor k bydlení volný, ať už třeba celý byt či jen pokoj, například potom, co se od vás odstěhovaly děti, nebo jste si s vyhlídkou do budoucna pořídili větší byt a teď v něm máte volný pokoj, který můžete nabídnout. Nebo možná máte v bytě pokoj, který slouží jen jako sklad a zasloužil by si lepší uplatnění.

Další a velmi populární možností jsou samozřejmě také rekreační objekty.

Cenové rozpětí nabídek na Airbnb je ve světě od několika desetikorun za noc v ubytovnách v JV Asii (EDIT: v současné době už Airbnb neumožňuje vložit nabídku s cenou menší než 10 USD/noc) až po 10 000 dolarů za noc v luxusních rezidencích v Kalifornii či Moskvě.

A samozřejmě, a to především, vše mezi tím. A právě o tom bude celý tento e-book.

Takže pokud máte a chcete nabídnout jakýkoli prostor, který je vhodný pro ubytování, je Airbnb ta správná volba.

Airbnb však není jediným místem, kde nabízet svůj prostor cestovatelům. Alternativy k Airbnb a ty nejdůležitější rozdíly mezi nimi si přiblížíme v jedné z dalších kapitol.

 

Jak na Airbnb a dalších BnB serverech vydělávat, i když nemáte žádný prostor k pronájmu?

První možností je získání cestovatelského kreditu ve výši 20 – 100 dolarů za každého nového člena přihlášeného přes váš affiliate odkaz. K tomu navíc nepotřebujete ani své vlastní webové stránky. Postačí vám Facebook či e-mail.
Pokud se přes můj odkaz www.airbnb.com/c/rlang14?s=8 (který může vypadat i takto) někdo registruje jako cestovatel, získáme oba 500-800 Kč cestovatelského kreditu.

Druhou možností, pokud má někdo prostor, který by rád nabídl, a zaregistruje se přes tento můj odkaz www.airbnb.com/r/rlang14?s=8&i= (který samozřejmě může vypadat i takto) pak opět oba získáme prémii ve výši 1250-2500 Korun. Což je od Airbnb docela sympatický bonus.
Podmínky programu najdete zde: www.airbnb.com/help/article/1129/hostreferral-program-t-c—referring-host
Poté co se zaregistrujete získáte samozřejmě své vlastní odkazy, které naleznete kolonce ‘Pozvat přátele’ resp. ‘Doporučit hostitele’.

Vy samozřejmě budete mít svůj vlastní unikátní odkaz.

 

 

Airbnb a dlouhá řada konkurentů

Airbnb je v současnosti se svými už téměř dvěma milióny nabídek největší BnB server, na kterém můžete hostům z celého světa nabídnout svůj pokoj, byt, dům či chatu k pronájmu. V žádném případě však není prvním. Tím je již v roce 1995 založený server VRBO. Ovšem zdaleka není jediným.

Serverů pro krátkodobý pronájem je více než 50 (jejich seznam je tu: VRBO, HomeAway, Roomorama a další). Zde zmíním jen dva největší rozdíly.

Největším rozdílem je provize pro BnB server. V některých případech se vypočítává jako procento z obratu (např. Airbnb) a v některých případech jako fixní roční částka (např. holidaylettings.co.uk).

EDIT: V současné době již všichni konkurenti (vč. Booking.com nabízí možnost vystavení a zprostředkování za procenta z ubytování)

Dalším velkým rozdílem je pojištění nemovitostí. BnB servery kryjí škody způsobené hosty, kteří si ubytování u vás zarezervovali přes jejich server. Např. Airbnb poskytuje pojištění nemovitostí až do výše 1 000 000 dolarů, ovšem toto pojištění je platné pouze v 17 zemích a ČR už mezi nimi naštěstí je. Např. u BnB serveru 9flats.com je maximální výše pojistného plnění 500 000 eur, ovšem kryté jsou všechny pobyty nezávisle na zemi, ve které je ubytování poskytnuto (tedy i v ČR či SK).

EDIT: Rád bych upozornil na to, že dostat v takovém případě z Airbnb peníze bude docela běh na dlouhou trať a pokud máte strach, že by vám mohla při pronájmu vzniknout větší škoda (značně větší, než kterou by pokryla kauce) nechte si pojistit svůj prostor u komerční pojišťovny.

 

Alternativy k BnB serverům

Airbnb včetně všech jejich konkurentů samozřejmě není jedinou možností, jak hledat hosty a zaplnit si kalendář. Jak jsem psal hned v úvodním článku, krátkodobé ubytování máme jako rodinný byznys už 30 let. Tedy dávno před rozšířením veřejného internetu či serverů zprostředkovávajících střet poptávky a nabídky krátkodobého ubytování v soukromí.

V těch historických dobách jsme využívali naše známé v různých koutech světa, kteří nám „dohazovali“ hosty. Krom toho jsme dávali inzeráty do novin. Ano i tak to kdysi fungovalo.

Tato doba je pryč, ale alternativ k BnB serverům neubylo, je jich naopak více. Znám ze svých kurzů lidi, kteří sami svoje nemovitosti pronajímají přes různé sociální sítě a domlouvají se s lidmi napřímo. Vybírají částku ve výši 200 USD/pobyt (částka samozřejmě v různých částech světa bude různá, adekvátní k cenovým podmínkám konkrétního trhu), která slouží jako rezervační záloha a kauce. Samotné nájemné je pak placeno v hotovosti při příjezdu.

V takovémto případě máte na starosti vše související s propagací, rezervacemi, tokem financí a komunikací s budoucími hosty, což za vás jinak dělají BnB servery.

Nutno ovšem říci, že v mnoha případech prezentace mimo BnB servery může fungovat velmi dobře, někdy (např. v horských oblastech) dokonce mnohem lépe. Čím specifičtější je vaše nabídka, tím je pro vás vhodnější být mimo BnB servery, případně je využívat jako doplnění.

V takovém případě musíte být důvěryhodní, aby s vámi byli lidé ochotni jednat přímo. Ovšem pokud to dokážete, otevírá se vám další dimenze BnB byznysu, ve které budete mít daleko menší konkurenci a můžete velmi dobře cílit např. na vaší cílovou skupinu (inzerce v zájmových časopisech, FB skupinách apod.).

 

 Bez e-mailů, telefonů a odkazů

Prostřednictvím Aibnb zpráv není možné posílat telefonní čísla, e-maily ani odkazy na stránky (navíc se krom těchto věcí v popiscích blokují i informace, které algoritmus za telefon či email vyhodnotí, i když ani jedním z výše uvedeného nejsou).

Jsou situace, kdy je potřeba komunikovat s protějškem jinými kanály než jen prostřednictvím zpráv (např. proto, že z jakéhokoli důvodu nemůže dotyčný dokončit rezervaci a za 20 minut nastupuje do letadla). Pro takový případ prozatím používám metodu jednoduše zašifrovaného telefonního čísla do písmen, kdy je 0=a, 1=b atd. Telefonní číslo v každém americkém filmu tedy začíná na „fff“.  (také funguje telefonní číslo rozdělit na více čísel, mail rozdělit a @ nahradit nějakým ‚volacím znakem‘).

Prozatím to funguje.

 

Proč vlastně přes Airbnb či jiné BnB servery nabízet byd, dům, chatu?

Krátkodobé pronájmy jsou dobrá cesta, jak nechat vydělávat svoje volné prostory. Ty mohou být k dispozici buď neustále, jako je např. volný pokoj v bytě či váš druhý byt, nebo popřípadě v době, kdy svoje prostory sami nevyužíváte, např. při pobytu v zahraničí. Nemusíte pak platit nájem na dvou místech zároveň, naopak jedno vám bude vydělávat. Problematika toho, jak organizovat pronájmy v případě vlastní nepřítomnosti, bude celým jedním velkým tématem později.

Rád bych také právě zde zdůraznil, že v žádném případě není nutno váš prostor nabízet k pronájmu neustále. Právě možnost nabídnout ho jen v době, kdy to vyhovuje vám, může být zajímavá. Vy sami si určujete, kdy budete svůj prostor nabízet.

Airbnb  pro vás může být ta správná volba i v případě, že máte drahý víkendový koníček – např. létání. Potom vám pronájem bytu či pokoje pokryje minimálně část nákladů.

Příjmy, byť jen z jednoho pokoje, vám pomohou se splátkami hypotéky, případně ji úplně pokryjí.

Extra příjmy díky pronájmu vás také můžou velmi zásadně přiblížit např. k vašim cestovatelským (či jakýmkoliv jiným) snům. V průběhu hlavní sezóny je možné za svůj byt i v okrajových částech Prahy či v lokalitách mimo Prahu získat až 25 000 Kč za měsíc. V centru Prahy, Českého Krumlova, Karlových Varů a podobných turisticky exponovaných lokalitách se příjmy z krátkodobých pronájmů pohybují i přes 50 000 Kč/měs. Pokud budete pryč 3 měsíce, jedná se o 150 000 korun. A za takové peníze už lze procestovat pořádný kus světa.

Airbnb je také velmi dobrá příležitost, jak si vyzkoušet podnikání. Případně vám extra příjem usnadní např. přechod na volnou nohu.

Zajímavá je uvedená možnost i pro ty z vás, kteří by sami rádi cestovali, ale z jakýchkoli důvodů nechtějí či nemohou. Pokud se stanete součástí sdílené ekonomiky v oblasti krátkodobých pronájmů, celý svět přijede přímo až k vám a vy budete mít šanci poznat lidi ze všech koutů světa.

 

Realistické očekávání od krátkodobých pronájmů

Krátkodobý pronájem je podnikání a s ním se pojí práce. V žádném případě se nejedná o pasivní příjem. S tím je potřeba počítat.

Více než při dlouhodobých pronájmech tady hraje roli vaše osobnost, ochota být nápomocen/nápomocna a celková otevřenost. Ptáte se tedy, kolik peněz můžete za vaši práci navíc získat? Přibližně 2x tolik v porovnání s dlouhodobým pronájmem s tím, že tento koeficient roste tím spíš, čím větší byt, resp. více míst (postelí) nabízíte.

EDIT: Na rozdíl od dlouhodobých pronájmů můžete své příjmy zvýšit nabídkou dalších služeb, jako je např. odvoz z letiště, nabídka snídaně, concierge služby apod.

 

Zásadní rozdíly v krátkodobých a dlouhodobých pronájmech

Mezi krátkodobými a dlouhodobými pronájmy je několik zásadních rozdílů, o nichž jsem se sám přesvědčil díky svým zkušenostem s oběma typy.

 

Zaprvé je to jakási bezpečnost a potencionální problémovost hostů-nájemníků.

Dobrou zprávou je, že krátkodobý pronájem má oproti tomu dlouhodobému hned několik výhod.

  1. Bezpečnost – Mnoho lidí se bojí krátkodobého pronájmu, protože jim přijde, že si tímto v podstatě pouští do domu kohokoli. To však vůbec není pravda. O způsobech jak si „proklepnout“ hosty, budeme podrobně mluvit později a je to určitě dobré. V každém případě však já osobně ani z doslechu nevím, že by někdy v případech krátkodobých pronájmů došlo k nějakému většímu poškození bytu (EDIT: tak už o dvou případech vím, jednou z televize, podruhé od mých kurzistů, v obou případech byla škoda cca ve výši desetitisíců). A pokud došlo k nějakým menším poškozením, ve valné většině následovalo velkorysé vyrovnání, např. za rozbitý plastový kýbl na vodu na podlahu mi hosté nechali $20, což ještě předplatilo jiné menší nehody. Naopak při dlouhodobých pronájmech jsem slyšel, a to přímo od konkrétních lidí, o celkem hororových příbězích, v nichž hrály roli odmontované (a asi i prodané) radiátory, odcizené lustry, sedačky apod., v jednom případě i vymontované vestavné skříně.
  2. Platby za nájemné – Neustále slýchám o problémech s platební morálkou dlouhodobých nájemníků. I já sám jsem je párkrát zažil a několikaleté soudní spory nejsou nic zábavného. To vám v případě krátkodobých pronájmů nehrozí, neboť hosté platí za celou dobu pronájmu ihned při rezervaci a neplatiči se k vám tedy jednoduše vůbec nedostanou.

 

Další velkou výhodou je flexibilita. Budete-li výhledově bydlení potřebovat pro sebe, ale nevíte přesně kdy či víte, že by se vám nevyplatilo prostor nabídnout k dlouhodobému pronájmu (např. 3 měsíce), krátkodobý pronájem bude pro vás vhodnou volbou.

 

Druhou věcí jsou rozdíly ve vhodnosti nemovitosti ke krátkodobým pronájmům.

Hosté, kteří se u nás ubytovávají na krátkou dobu, mají svoje preference a ty často nekorespondují s tím, co preferujeme při dlouhodobém bydlení.

Některé negativní faktory se mohou dokonce obrátit ve výhody.

Když bych požadavky hostů hodně zjednodušil, potřebují ubytování k tomu, aby se měli kde vyspat a kam si dát věci.

Je tedy pro ně větším lákadlem být např. na horším místě, ale v pěší vzdálenosti ke všem památkám a jiným zajímavostem města než být ubytováni v rezidenční čtvrti, která je ale bez auta hůře dostupná.

Také některá místa, jako křižovatky rušný ulic, nejsou pro dlouhodobé bydlení preferovaná. V případě krátkodobých pronájmů, kdy se hosté jdou v podstatě do bytu jen vyspat, je denní ruch ulice nezatěžuje. V tu dobu, kdy jsou ulice rušné a plné, oni objevují městský život a vrací se až dlouho po dopravní špičce.

Podobně na tom jsou přízemní byty, které pro bydlení nejsou příliš oblíbené. Nicméně hosté ocení, že nemusí nosit kufry dvě, tři patra.

A takto bychom mohli s výčtem pokračovat dál. Zatímco rušná hospoda v případě dlouhodobého pobytu už začne brzy lézt na nervy, při krátkodobém pronájmu si jí hosté někdy ani nevšimnou. Nebo městské čtvrti s rozporuplnou pověstí – Lidé v nich bydlet zpravidla nechtějí, ale pro některé hosty naopak mohou být tím hledaným geniem loci (v Praze např. dost ‚frčí‘ Žižkov – k mému překvapení pak naopak Karlín mezi hosty moc populární není).

 

Výhody soukromého bydlení

Výhod mají soukromé byty oproti hotelům hned několik, a to z nich činí velké lákadlo stále více a více turistů. Hlavní výhodou jsou obvykle o 20-30 % nižší ceny, než si účtují ve stejných lokalitách hotely a jiná hromadná ubytovací zařízení.

Další oblastí, kde si hosté svým způsobem můžou snížit cenu, je obvyklé vybavení bytů prostorem pro vaření. Tím, že se cestovatelé nemusí stravovat venku, zásadně sníží svoje výdaje na pobyt v destinaci. V souvislosti s velkou módou různých diet pro ně také stravování bývá výrazně snazší. Hosté si prostě v supermarketu vedle koupí, co chtějí, a to si pak připraví, opět jak chtějí.

Dále to je autenticita prostoru a také osobnost hostitele – tedy vás.

Cestovatelé chtějí poznat nejen místo, ale i jak žijí místní, a to v případě soukromého ubytování zjistí mnohem lépe než v často prefabrikovaných hotelových pokojích. Pokud máte např. zachovalý panelákový byt a ještě navíc v původním stavu, jsem si jistý, že takové bydlení by bylo právě pro krátkodobé pronájmy velmi vyhledávané.

Dalším faktorem jsou bezpečnost a klid. Tedy samozřejmě jen v případě, že nemáte tenké stěny a sousedy, kteří den co den mají italskou domácnost.

Pokud tedy chcete být úspěšní, nabídněte autentický prostor a buďte ke svým hostům vřelí.

Chcete-li začít, můžeme postoupit k založení nabídky.

 

Nastavení jazyka a měny

Pokud z jakéhokoli důvodu nemáte na stránkách Airbnb nastavenou češtinu (nebo jazyk, kterým chcete, aby s vámi systém komunikoval), vlevo dole snadno nastavíte jazyk a měnu dle vámi zadaných preferencí.

To se vám často stane v zahraničí, kde systém automaticky zobrazuje zemi a měnu podle toho, kde se zrovna nacházíte. A pokud jste např. v Izraeli, na serveru se nemusíte příliš dobře orientovat.

 

Založení nabídky na Airbnb

Nejprve je třeba založit si uživatelský profil. Pokud jej ještě nemáte a chcete získat uvítací finanční bonus, pokračujte přes tento odkaz:

www.airbnb.com/r/rlang14?s=8&i=

Vy i já získáme finanční bonus ve výši 1 250 – 2 500 Kč.

Bonus však získáme jen když se následně registrujete. Pokud na odkaz kliknete a registrujete se pak například na jiném počítači, či i jen v jiném prohlížeči, ani jeden z nás tento bonus nezíská!

 

Nastavení jazyka

Ještě než se dostaneme k tomu, jak efektivně napsat vaši nabídku, rád bych napsal několik slov k jazykům. Pokud umíte slušně rusky, francouzsky, španělsky, italsky nebo vlastně jakýkoli jiný jazyk, určitě to vyplňte v profilu. Někteří hosté preferují hostitele, kteří umí jejich mateřský jazyk. Mnoho turistů neumí moc dobře anglicky a po někdy dost náročné cestě se nechtějí nervovat svojí špatnou nebo vůbec žádnou znalostí tohoto jazyka. Proto budou-li mít možnost vybrat si hostitele, který umí jejich jazyk, vyberou si ho.

Angličtina je brána jako standard a přirozeně se očekává. Nicméně znám hostitelku, která anglicky neumí vůbec. Mluví pouze česky a trochu rusky a německy, ale jelikož je jinak velmi přívětivá a otevřená, v kombinaci s připraveným anglickým průvodcem domu a pomocí Google translate zvládne mít pětihvězdičkové přijetí. Takže ani naprostá neznalost angličtiny nemusí být zásadní překážkou v tomto byznysu.

Popis vaší nabídky napište v jazyku podle toho, odkud čekáte nejvíce hostů. Pokud nemáte žádnou zemi, odkud preferujete hosty, pak ji napište (případně si nechte napsat) v angličtině.

 

Jak napsat co nejlépe nadpis nabídky

Zapomeňte na starou známou poučku „to nejlepší nakonec“. To nejlepší a nejzajímavější a nejpopisnější musí být již v nadpisu!

Hlavní úlohou nadpisu, společně s titulní fotografií, k čemuž se dostaneme později, je zaujmout mezi ostatními nabídkami potenciálního hosta natolik, aby na vaši nabídku kliknul.

V nadpisu se snažte využít všechen prostor, který je k dispozici (u Airbnb je to 50 znaků) tak, abyste v něm představili to nejzajímavější, co nabízíte. Pokud máte hezký výhled, balkón, zahradu, designový prostor, jacuzzi či nějaké jiné zajímavé zařízení, určitě to zmiňte již v nadpisu.

Už v nadpisu nalákejte určité skupiny hostů, pro které je vaše nabídka jako stvořená – „perfektní pro páry“, „vhodné pro rodiny“, „skvělé pro byznysmeny“ apod.

Naopak není nutné zmiňovat město či čtvrť, to je již patrné z mapy. Nicméně čtvrť můžete zmínit popisným způsobem, pokud je něčím zajímavá, např. „český Montmartre“ (Žižkov).

Magnety vaší nabídky jsou např.: přímo v centru, blízko u něčeho pro hosty podstatného, např. – 50 metrů od vleku, klidná lokalita, parkování na pozemku apod. Parkování je velmi dobrý determinant v oblastech, kde jsou s ním problémy. Může se vám např. i vyplatit pronajmout nějaké parkovací stání a nabídnout hostům vyřešení problému, který jiní hostitelé neřeší. Musíte však mít cílovou skupinu, která takový benefit ocení.

 

Krátký popis

V krátkém popisu, na který máte 250 znaků, představte všechno to, co by vaše hosty mohlo zaujmout nejvíce a nevešlo se vám to do nadpisu nebo jste to v nadpisu dali jen do zkratky.

Určitě tu nezapomeňte na to nejlepší přímo z vaší nabídky a také z okolí. Jste v centru všeho dění? Máte blízko kongresové centrum či sportovní halu? Je v blízkosti dětské hřiště? Můžete vašim hostům nabídnout něco exkluzivního? Pak je právě tady to nejlepší místo, kde s tím vyjít na světlo.

Nechte se inspirovat nabídkami ve vašem okolí (např. tím, co jim hosté napsali do hodnocení jako důležité pro ně) a také tím, co později pochválí vaši hosté.

Snadno se totiž může stát, že něco opomenete. Pokud jste někde doma či to tam velmi dobře znáte, spousta věcí vám připadá samozřejmých a nedůležitých.

 

Podrobný popis

Zde se krásně rozepište. Pravdivě, ale samozřejmě ve světlých barvách, představte svojí nabídku jako „must have“. Tím, že budete mít hezky napsaný popis, dáváte hostům najevo, že vám na nich záleží.

Pokud např. nenabízíte celý byt, ale jen pokoj, dobře vymezte, k čemu budou mít hosté přístup. Jestli budete mít společnou koupelnu a záchod, či budou mít hosté své vlastní příslušenství apod.

A samozřejmě také zmiňte, jakou úroveň interakce s vámi v průběhu pobytu mohou očekávat.

Pokud dáváte jako bonus svým hostům něco, co je může zajímat a jinak by za to měli platit, pak je tady vhodné místo se o tom rozepsat. Některé věci ovšem můžete pro čtenáře držet v tajnosti, dokud vám nenapíšou. V části bonusy se tomu budu podrobněji věnovat.

Do popisu v každém případě uveďte i negativní věci, se kterými by se hosté měli seznámit před tím, než udělají rezervaci. Některé mohou být pouze dočasné, např. rekonstrukce chodníku a ulice před domem. Pak uveďte situaci a nabídněte případně hostům slevu po dobu rekonstrukce.

Pokud máte více nabídek, dejte je na konec popisu a krátce je uveďte. Někomu se bude např. líbit váš styl, ale právě tato nabídka pro něj z jakéhokoli důvodu nemusí být relevantní. Nějaká vaše jiná však ano, a pokud se k ní snadno proklikne, možná získáte hosta, který by vás jinak neobjevil a o kterého byste přišli. Můžete napsat: „Líbí se vám můj styl, ale tato nabídka vám z jakéhokoli důvodu nevyhovuje? Pak se podívejte na moje další nabídky, možná si vyberete z nich.“

Nebojte se zde rozepsat. Dlouhý popis není na škodu, krátký ano.

Ještě bych tady rád zmínil, že většinu vyhledávání ubytování, a to čím více v předstihu, tím častěji, mají na svědomí ženy, hlavně v případě rodinných dovolených. Takže pokud jste muž, zkuste se nějaké ženy zeptat, jak byste případně měli vaši nabídku upravit tak, aby lahodila ženskému oku.

 

Fotografie pro Aribnb

Jak připravit byt na focení a objednání profesionálního fotografa zdarma (EDIT: fotografa zdarma už Airbnb nenabízí.)

Pokud je nadpis a popis důležitý, pak jsou fotografie životně důležité. Titulní fotografie z velké části rozhoduje o tom, zdali se někdo ve výsledcích vyhledávání proklikne právě na vaši nabídku. A všechny další fotografie jsou obvykle tím prvním, co cestovatelé prochází. Pokud je fotografie nezaujmou, pravděpodobně váš popis ani nebudou číst.

A aby byly fotografie tip-ťop, je třeba na focení nejprve váš prostor připravit. A to zejména tím, že více než kdy jindy vše perfektně uklidíte tak, aby se vše lesklo a zářilo. Klidně si pozvěte na tento úklid nějakou firmu. Mají spoustu přípravků, které běžně v domácnosti nepoužíváme. Každopádně pokud to zvládnete dobře sami, externí firma není nutná.

Odstraňte všechny věci, které prostoru nic nepřidávají. Teprve potom pro zútulnění místa něco přidejte – knihu na noční stolek, květinu na jídelní stůl, pár časopisů do obývacího pokoje apod.

Ustelte postel a použijte hezké povlečení. Na postel dejte třeba ručníky, uvítací košík a….Právě s fotkou postelí si můžete dobře vyhrát.

Na záchodě sklopte sedátko i poklop, v koupelně pak nezapomeňte umýt zrcadla.

Můžete také nějak přívětivě připravit jídelní stůl, ozvláštnit prostor květinami apod.

Airbnb nabízí v rámci dobré propagace svých nabídek služby profesionálního fotografa zdarma. Toho si můžete objednat ihned při zadávání nabídky nebo kdykoli potom:

https://www.airbnb.cz/info/photography

Fotograf přímo od Airbnb má několik výhod. Tou první je, že budete mít hezké fotky vaší nabídky zdarma (EDIT: V současné době už Airbnb fotogafa zdarma neposílá. Za fotografie však stále nemusíte platit cash, Airbnb vám cenu fotografií strhne z výplaty). Tou druhou pak je, že fotografie, které udělal jejich fotograf, budou mít podtitulek ověřená fotografie a budou tedy působit důvěryhodněji.

Má to ale i několik nevýhod. K fotografiím jako takovým se nedostanete, a tak je nebudete moct využít nikde jinde než v rámci vaší nabídky na serveru Airbnb. Fotografa k vám v rámci jedné nabídky pošle Airbnb vždy jen jednou. Pokud v prostoru uděláte nějaké významnější změny (a to může být už jen vymalování jinými barvami), budete si muset udělat další fotografie vlastními silami. A také to trvá asi 7-10 dní, než se u vás fotograf zastaví a prostor nafotí, a potom trvá ještě asi 2-3 týdny, než se jím pořízené fotografie objeví u vaší nabídky (od objednání po zveřejnění fotografií to tedy trvá i měsíc). A dokud nebudete mít u své nabídky žádnou fotografii, nemůžete svojí nabídku zveřejnit.

A nechat si ujít hned na začátku tři či čtyři týdny je škoda.

Ještě je dobré vědět, že v souladu s obchodními podmínkami může Airbnb fotografie použít k obchodním a marketingovým účelům.

Proto je dobré alespoň v základu o focení interiéru něco vědět, a to bude tématem další lekce.

Pokud máte zájem o profesionální nafocení vašeho prostoru za 3500 Kč s dodáním fotografii do 72 hodin od focení, napište mi na mail topdestinace (at) seznam.cz

 

Nafocení bytu k pronájmu vlastními silami

Pokud sami nemáte s focením interiéru nějaké zkušenosti, doporučuji vám se poohlédnout po někom, kdo zkušenosti již má a jehož fotky vás oslovují. Pokud nikdo ve vašem okolí není k dispozici, můžete zkusit vaši nabídku nafotit vlastními silami. A máte-li tu možnost, alespoň postproces fotografií nechte na někom, kdo s tím zkušenosti má. Cena za úpravu fotografií se pohybuje v řádech stokorun a rozdíly jsou k nezaplacení. Peníze investované do kvalitních fotografií se vám rychle vrátí.

Pokud vše chcete či musíte zvládnout sami, projděme si několik zásad focení interiéru:

Máte-li k dispozici stativ a objektiv se širším ohniskem, určitě ho pro focení interiéru využijte.

Využívejte co nejvíce denního světla. Pokud nemáte střešní ateliér, nejlepší doba pro focení bude dopoledne mezi 9-11 hod. a odpoledne mezi 14-16 hod., tedy doba, kdy k vám půjde nejvíce slunečního světla.

Pro focení navíc rozsviťte všechna světla. V místech, kde nefotíte, také odhrňte všechny závěsy a otevřete okna.

Focení směrem do rohů dodá fotografiím prostor.

Pokud máte alespoň trochu zajímavý výhled, určitě toho využijte. Při focení výhledu z okna či balkónu, je dobré mít v záběru kus rámu okna nebo část zábradlí, případně květiny na něm. Přidá to na autentičnosti fotek.

Fotografie by měly vystihnout ducha prostoru a okolí a měly by v hostu vyvolat pocit „tam chci bydlet“.

Fotografie – ale vlastně i popis – jsou také dobrým filtrem. Přitahují lidi „vaší krevní skupiny“ a naopak ty, s nimiž byste si příliš nesedli, pravděpodobně vaše fotografie nezaujmou, a proto si u vás ani nebudou rezervovat bydlení.

Pokud máte zájem o profesionální nafocení vašeho prostoru za 3500 Kč s dodáním fotografii do 72 hodin od focení, napište mi na mail topdestinace (at) seznam.cz

 

Umístění fotografií na Airbnb

Při umisťování fotografií na server je vaším nejdůležitějším úkolem dobře vybrat titulní fotografii. Ta musí chytit divákovo oko, v tomto případě oko hledajícího a přesvědčit ho ke kliku na vaši nabídku.

Titulní fotografie nemusí být z interiéru, může to být např. pohled na vaši ulici, dům, výhled z okna, a to hlavně v případě, pokud je poloha či prostředí to, co má šanci potenciální hosty zaujmout nejvíce.

Podívejte se na nabídky ve vašem okolí a vyberte takovou fotografii, která bude s nimi v jistém kontrastu. Dostane se vám tak pozornosti.

I s dalšími fotografiemi si můžete pohrát, seřadit je do jakéhosi minipříběhu o vaší nabídce a jejím okolí. Nezapomeňte také na popisky. Popište zajímavosti interiéru a u fotografií exteriéru přidejte nějaké informace např. o vzdálenosti, která nemusí být v metrech, ale v minutách chůze.

EDIT: podle informací přímo od Airbnb nejlépe fungují jako titulní fotky postele – prostoru, kde budou hosté spát.

 

Kalendář

Při přípravě vaší nabídky budete vyzváni, abyste si nastavili kalendář.

V současnosti máte dvě přednastavené možnosti a těmi jsou:

Všechny termíny jsou volné – Tuto možnost zvolte tehdy, pokud nabízíte ubytování, které budete mít pro hosty neustále k dispozici, např. vaši extra nemovitost, kterou jste doposud pronajímali dlouhodobě, nebo naopak nepronajímali vůbec.

Druhou možností je Hosté si mohou zarezervovat několik  dní – Tuto variantu zvolte v případě, že nechcete či nemůžete vaši nabídku poskytnout vždy, ale jen v některé termíny.

V každém případě je snadné váš kalendář kdykoli později měnit a můžete to dělat tak často, jak chcete.

Dále v kalendáři nastavte minimální délku pobytu, tedy nejkratší dobu, na kterou si hosté mohou vaši nabídku rezervovat. Důležité je vědět, že máte možnost pro určité termíny nastavit individuální minimální dobu pronájmu, což velmi doporučuji např. pro období kolem Nového roku.

Kolonka „čas na přípravu“ má ten význam, že pokud z jakýchkoli důvodů nedokážete připravit prostor poté, co hosté odjedou ještě ten den (např. kvůli zaměstnání), nebude jiným hostům umožněno si váš prostor rezervovat ten samý den. Tedy pokud máte nastaven čas na přípravu 1 den, jedni hosté si váš prostor zarezervují od 1. do 5. května a následující rezervace bude dalším hostům umožněna nejprve od 6. května. Máte-li nastaveny 2 dny na přípravu, pak další hosté se u vás nemohou ubytovat dříve než 7. května. Pokud zde nic nevyplníte, další hosté mohou prostor rezervovat již od 5. května

Kolonka „pro vzdálenou budoucnost“ (3, 6 či 12 měsíců) znamená, že hosté si mohou rezervovat bydlení u vás pouze v době, kterou máte v této kolonce uvedenou. Pokud máte nastaveno „měj příštích 6 měsíců volných“, neznamená to, že máte automaticky volné všechny dny v průběhu dalších 6 měsíců, ale že hosté mají možnost si u vás rezervovat bydlení pouze v průběhu následujících 6 měsíců. Tedy vezměme, že je 1. dubna – pak máte kalendář otevřen do 1. října (tato doba se automaticky průběžně mění). Nemůže si např. rezervovat silvestrovský pobyt. To bude možné až od 1. července.

Tato předvolba (např. 3 měsíce) je vhodná, když z jakéhokoli důvodu nevíte, co bude později než za 3 měsíce (případně 6 či 12 měsíců). Tím spíše, pokud máte umožněny okamžité rezervace. Lidé by si tak u vás mohli rezervovat byt na pár dnů třeba za rok a tři čtvrtě.

 

Okamžité rezervace nebo žádost o rezervaci

Toto nastavení je velmi důležité. Určujete jím, jakým způsobem si u vás můžou hosté rezervovat ubytování.

Pokud máte nastavenou možnost „žádost o rezervaci“, potom vás hosté, kteří by u vás rádi bydleli, musejí kontaktovat dříve, než budou moci provést rezervaci. Znamená to, že vám napíšou zprávu, v níž obvykle představí sebe, své spolucestovatele a v rámci zprávy též uvidíte, v jakém termínu chtějí přijet. Takovou rezervaci můžete schválit a rezervace se tedy ihned úspěšně dokončí. Máte však i možnost klást doplňující dotazy, případně rezervaci z jakéhokoli důvodu zamítnout. Na vyřízení rezervace máte 24 hodin. V případě že nebudete v průběhu této doby reagovat, bude to systémem vyhodnoceno jako odmítnutí (a pravděpodobně se pak vaše nabídka bude ve vyhledávání zobrazovat na horších pozicích).

Velmi vřele doporučuji reagovat na každou žádost co nejdříve. Mnoho lidí kontaktuje vícero hostitelů a i tady platí, že kdo dřív přijde, ten dřív mele.

Nastavte si SMS upozornění. Při každé žádosti vám přijde zpráva a vy můžete reagovat rychle.

Pokud máte nastaveny okamžité rezervace, znamená to, že máte otevřený kalendář a hosté si u vás mohou rezervovat ubytování, aniž by s vámi předtím museli komunikovat, podobně jako si rezervujete ubytování v hotelu. Je dobré vědět, že i v případě okamžitých rezervací si můžete udělat alespoň malý filtr na lidi a že u vás mohou okamžitě rezervovat např. pouze ti, kteří mají ověřený průkaz totožnosti či už mají pozitivní hodnocení od některého z jiných hostitelů.

Pokud podmínky pro okamžitou rezervaci nesplní a rádi by u vás bydleli, musí vás požádat o schválení jejich rezervace.

Pokud začínáte, doporučuju možnost okamžitých rezervací zvolit až po určitém počtu hostů (5-10), až si systém trochu osaháte.

Tady jen uvedu, že i pokud máte povoleny okamžité rezervace, mnoho hostů vás bude stejně předem kontaktovat a ptát se, zda máte v termínu, kdy chtějí přijet, opravdu volno.

EDIT: V současné době se vás Aibnb bude všemi možnými prostředky přesvědčit, abyste přistoupili a akceptovali okamžité rezervace. Sice se to nikde neříkají, ale je veřejným tajemstvím, že nabídky, které možnost okamžité rezervace nenabízí penalizuje. Je ovšem potřeba říci, že Airbnb nově umožňuje v případě, že akceptujete okamžité rezervace možnost zrušení rezervace do 24 hodin bez sankce.)

Jak si prověřit hosta

V případě, že vás někdo kontaktuje s žádostí o rezervaci, ještě než ji potvrdíte, doporučuju si hosta prověřit.

Prvně se podívejte na jeho profilovou fotografii, popis a také odkud je. Pokud např. pronajímáte byt v Praze a máte žádost od mladého kluka z Prahy, je otázkou, zda nehledá jen místo, kde zapařit s kamarády.

Pokud je z tuzemska a hledá byt v Praze, nemusí to nutně znamenat nic špatného. V Praze se koná množství výstav, kulturních a sportovních akcí, konferencí a dalších akcí, na které často jezdí i krajané.

Zkontrolujte, zda má ověřený/é průkaz totožnosti, telefon, e-mail, sociální sítě.

Je dobré, když má již nějaké reference, ať už jako host nebo ještě lépe jako hostitel.

A samozřejmě před přijetím rezervace máte možnost se potenciálních hostů na cokoli zeptat – jaký je důvod jejich návštěvy, odkud přijedou, kam pojedou. Na základě toho jim můžete i poradit.

 

Jak nastavit nejlepší cenu vaší nabídky na Airbnb

Základní cena

Cena je rozhodně tím nejdůležitějším faktorem vaší nabídky. Pokud je neúměrně vysoká, potom vám k úspěchu nepomůže nic. Pokud je nízká, zbytečně „necháváte peníze na stole“. V této kapitole si řekněme něco o tom, jak zjistit optimální cenu vaší nabídky.

V první řadě se podívejte na Airbnb po nabídkách v okolí. A srovnávejte srovnatelné. V ostatních nabídkách, které vám budou inspirací, by vás měla zajímat lokalita (s tím, že někdy i ulice hraje roli) velikost prostoru, počet ložnic, typ a počet postelí, v případě pronájmu jen části bytu pak obecně platí, že čím nižší úroveň soukromí, tím nižší cena. Dále hraje důležitou roli úroveň zařízení bytu a vůbec celkový dojem.

To vše vezměte v potaz při určování základní ceny vaší nabídky.

Dalším orientačním bodem ohledně určení ceny pro vás můžou být hotely, přičemž v oblasti soukromých nemovitostí obecně platí, že ceny bývají o nějakých 20-30 % nižší než ceny v hotelu. Samozřejmě i toto má své výjimky, ale pro vaši prvotní orientaci z toho vycházejte.

Další možností jsou „konkurenční“ servery, viz. bod Airbnb a dlouhá řada konkurentů.

 

Cena za týden, měsíc

Airbnb umožňuje zadat pro delší než týdenní, případně měsíční pobyty svojí zvláštní cenu.

Je mnoho hostitelů, kteří takto motivují hosty k delším pobytům. Osobně tuto možnost nevyužívám, a to hned ze dvou důvodů:

  1. Pokud máte správně nastavené ceny, lidé k vám budou jezdit i na delší pobyty bez další motivace cenou.
  2. Tyto ceny jsou v systému nadřazeny všem dalším cenám a vztahují se tedy na všechny pobyty přesahující 7 (případně 30) nocí. Pokud máte např. základní cenu $50/noc a cenu za týden $320, pak se tato cena aplikuje např. i na pobyty kolem Nového roku, i když máte jednotlivé dny v tomto období nastaveny na $120/noc. Může se vám pak snadno stát, že za pobyt od 27. 12. do 2. 1. vyinkasujete pouze $320, což je v tomto období adekvátní částka za dvě noci.

V případě, že mám poptávku na delší období, sám se rozhodnu, zda hostům nabídnu slevu nebo ne (např. v závislosti na sezóně a předpokládané obsazenosti). Navíc to budu já, kdo slevu nabízí. Udělám si tak u hostů plusové body.

 

Nastavení ceny

Ceny za pronájem si můžete nastavit buď jako základní cenu, jednoduše jde také nastavit cenu za víkendy.

Dále je pak možné ke každému datu manuálně upravit cenu dle potřeby.

 

Určení ceny pro vašich několik prvních rezervací

Pokud na Airbnb úplně začínáte a nemáte zatím žádné hodnocení vaší nabídky od předchozích hostů, můžete pro své první hosty, např. do doby, než získáte svých prvních pět hodnocení, snížit cenu. Tím můžete motivovat ty, kteří by si jinak vybrali nabídku s např. 30 dobrými referencemi, aby přijeli k vám. O tom, že dáváte zavádějící cenu, určitě napište v popisu, aby hosté věděli, proč je vaše nabídka levnější než srovnatelné nabídky v okolí, a nepřišlo jim to podezřelé.

Takovouto cenu však nemusíte zadat jako základní cenu. Do popisu třeba napište, že pro prvních 5 hostů nabízíte slevu 20 %.

Je potřeba si uvědomit, že dáváte takovouto slevu proto, že chcete brzy získat svá první kladná hodnocení a zpětnou vazbu na vaši nabídku. Proto ji nabízejte pouze těm, kteří přijedou v blízké budoucnosti. Nemá smysl dávat takovou slevu někomu, kdo přijede až za půl roku, a tedy vám dříve než za půl roku hodnocení, jakkoli dobré, udělit nemůže.

Druhou výjimkou ve slevách jsou termíny v TOP sezóně, tedy např. období kolem Nového roku, kdy ceny jsou až na čtyřnásobku běžných cen a vy máte dobrou šanci obsadit vaši nabídku i bez jakékoli slevy.

EDIT: Pokud dostanete žádost o rezervaci, máte možnost dát tzv. ‚Speciální nabídku‘ (jinou cenu), ta může být nejen nižší, ale případně i vyšší. To například, když chce za jistých okolností přijet více lidí než kolik v nabídce nabízíte, nebo mají jiné specifické přání, které lze poešit vyšší cenou.

 

Optimalizace ceny v průběhu roku – víkendy, svátky, události (Silvestr – Nový rok), sezóna, TOP sezóna

S tím, jak se v průběhu roku mění poptávka po ubytování, mění se také jeho ceny.

Pokud máte již určenou svojí základní cenu, první možností její pravidelného mírného navýšení jsou víkendy. Dále jsou to svátky, v mimosezónní době třeba Velikonoce, kdy je určitě možné dát o 20-50 % vyšší cenu.

Pokud se někde u vás konají veletrhy, pořádají sportovní a kulturní akce a tak podobně, je v tomto období vyšší poptávka po ubytování a vy opět můžete navýšit cenu.

Obecně ve městech v Čechách platí, že sezóna začíná v dubnu s Velikonocema a končí v září. Březen a říjen je ještě relativně vytížený, avšak mezi listopadem a únorem žádný velký nával nečekejte. To samozřejmě vůbec neplatí pro období Silvestra, kdy naopak poptávka a tím i ceny raketově rostou a výjimkou nejsou čtyřnásobné ceny za noc (v porovnání s běžnou sezónou). Pokud tedy máte základní cenu 1 000 korun za noc, pak by se vaše cena mezi 25. prosincem a 3. lednem mohla pohybovat někde na úrovni dvou a půl násobku vaší základní ceny s tím, že přímo na Silvestra to může být i čtyřnásobek.

Právě pro toto období doporučuju zvolit také delší, alespoň čtyřdenní, minimální dobu pronájmu (jak už zaznělo v kapitole o nastavení kalendáře).

Pokud máte rekreační nemovitost, je vaše sezóna jiná, stejně tak pokud máte např. byt na horách. Hledání optimální ceny pronájmu je zajímavá hra. Samozřejmě ji hrát nemusíte, ale pokud budete mít cenu jen jednu, v době mimo sezónu bude nad ochotou hostů zaplatit a budete mít prázdno. V opačném případě bude v některá období váš prostor pod cenou a vy budete přicházet o peníze.

EDIT: Právě v nacenění Silvestra a např. Velikonoc dělá téměř každý, kdo na Airbnb (a všech podobných serverech – VRBO, Booking aspol) nabízí svůj byt/pokoj/chatu chybu v nastavení ceny. Pokud vystavíte svůj byt na Silvestra za standardní cenu, počítejte s tím, že do 20 minut budete mít Silvestra zabookovaný. A vy jako pronajímatelé nemůžete rezervaci zrušit!

Pokud zpočátku trochu tápete a nevíte, zda máte vše správně nastaveno, máte pro začátek dvě možnosti, jak se vyhnout chybám, které už nebudete moci vrátit. Prvně neumožněte ‚okažité rezervace‘. Pokud se u vás budou chtít hosté ubytovat, musí vám poslat žádost o rezervaci a vy snadno v náhledu uvidíte, zda je vše tak jak chcete aby bylo. Pokud vše tak není, můžete snadno žádost odmítnout. Druhou možností je nastavení vysoké základní ceny. Pokud např. chcete pronajímat noc za 1500 korun, nastavte pro dobu než se zorientujete cenu 10 000 Kč/noc. Pokud si za tu cenu někdo pronajme třeba i Silvestra na jednu noc, žádná velká tragédie se vám neděje.

 

Strategie vyšších cen

Řekněme, že máte nastavenou cenu tak, že v sezóně máte obsazenost 95 %. Pro zřetelnost se podívejme např. na červen až srpen. Lidé se vám na tyto termíny začínají pomalu hlásit už v březnu-dubnu (můj rekord je rezervace 8,5 měsíce dopředu), a tak v březnu si u vás někdo zarezervuje termín na 16. – 21. července, v dubnu na druhý srpnový víkend.

Koncem dubna už tedy máte obsazeny termíny 16. – 21. července, 5. – 8. srpna.

Podobně na tom budou nabídky ve vašem okolí.

Pokud však zvednete ceny o 30 %, je pravděpodobné, že žádnou z těchto rezervací nezískáte. Na druhou stranu někdo, kdo v průběhu května hledá bydlení na 20. července – 15. srpna, bude mít jen málo možností a vy budete jednou z nich.

A takových lidí není málo.

 

Mimosezónní období

V turistickém ruchu se střídá sezóna s mimosezónním obdobím. Ve městech v Česku začíná sezóna s Velikonocemi (ale ještě do května se rozbíhá docela pomalu) a končí téměř přesně s koncem září.

Mimosezónní období pak jen naruší Silvestr, kdy prudce rostoucí ceny. Se začátkem pracovního ledna pak turistický ruch opět klesá.

V období mimo sezónu máte pak několik možností. Tou první je jít s cenou adekvátně dolů, ovšem ani tak nebude vytíženost příliš vysoká. Turistický ruch prostě ustává.

Alternativou je pronajmout prostor na akademický rok (či zimní semestr) nějakým studentům, ideálně takovým, kteří k nám přijedou na studia, stáže apod. Případně prostě komukoli na dobu od října do dubna. Výhodou bude i pokrytí nákladů na topení nájemníkem.

K hledání využijte např. Facebook a různé skupiny s nabídkou/poptávkou ubytování či některé RK specializující se na krátkodobé a střednědobé pronájmy.

 

Poplatek za úklid

Jde o jednorázový poplatek, který hosté zaplatí za jednu rezervaci. Pokud budete mít poplatek za úklid 300 korun, hosté jej zaplatí, ať už přijedou na jeden den nebo na měsíc.

Mnoho hostitelů poplatek za úklid nevybírá a promítají ho (podobně jako hotely) do ceny pronájmu.

V případě, že vám úklid (a např. i přijetí hostů) zařizuje externí firma, můžete zvolit poplatek za úklid v takové výši, kterou sami za tuto službu zaplatíte.

Na poplatku za úklid se však nesnažte vydělat.

EDIT: Vyšším poplatkem za úklid můžete také celkem dobře zvýšit cenu pro krátkodobé (např. jen jednodenní rezervace). Při poplatku za úklid ve výši 1000 korun a ceně za ubytování 1000 korun noc bude cena za jednu noc 2000, za 10 nocí pak 1100 korun/noc.

 

Minimální doba pronájmu

Je minimální doba, na kterou jste ochotni přijímat hosty. Pro rekreační objekty můžete navolit minimální dobu pronájmu např. týden. Záleží na vás, zda umožníte hostům dělat kratší rezervace.

Myslete na to, že pokud máte minimální dobu pronájmu zvolenou 1 den, znamená to večer připravit a ráno uklidit (předávat klíče, vyřídit administrativu atd.) a navíc se vám může stát, že si někdo na velikonoční víkend zarezervuje noc ze soboty na neděli a vy pak už těžko budete obsazovat zbylé dny.

Airbnb nyní umožňuje navolit pro určitá data volitelnou minimální dobu pronájmu. Je tedy možné mít přes celý rok minimální dobu pronájmu např. jeden den, ale pro období kolem Nového roku (25. 12. – 3. 1.) zadáte 4 dny. Přesto je dobré zvážit, zda je minimální doba pronájmu 1 den pro vás vhodná.

V kombinaci s poplatkem za úklid pak můžete eliminovat krátké návštěvy nebo si je alespoň nechat zaplatit. Pokud máte cenu na jeden den 1 000 Kč a poplatek za úklid ve výši 2 000 Kč, je u vás první noc za 3 000 Kč, ale např. 5 nocí za 6 000 Kč, tedy v průměru za 1 200 Kč/noc. Ve výsledku tedy umožňujete i krátké návštěvy, ale cenou poplatku za úklid motivujete spíše ty delší.

EDIT: Osobně mám minimální dobu pronájmu nastavenou na 3 dny. Pokud mi v kalendáři vznikne mezera dvou dnů, umožním v nastavení možnost rezervace dvou dnů právě a jen pro tento termín. Pokud vzniknou tři dny, stejně umožním rezervaci na dva dny, ovšem s tím, že prostřední den dám vyšší cenu, zvýším tak pravděpodobnost rezervace. Jeden den osobně neřeším a vám doporučuji totéž.

 

Poplatky za vyšší počet hostů

Tuto možnost máte již od druhého hosta. Je to otázka vaší komplexní cenové politiky. Máte možnost dát nižší cenu za jednu noc pro jednoho hosta (1 000 Kč) a účtovat poplatek za další osobu již při dvou hostech, např. pokud nabízíte malý byt či jen pokoj, můžete dát nízkou (např. 150 Kč) cenu za 2. hosta. Tak máte konkurenceschopnou cenu jak při jednom, tak při dvou hostech.

Větší možnosti máte, pokud nabízíte např. 4+kk a máte prostor pro 8 hostů (6 v postelích a 2 na rozkládacím sofa v obývacím prostoru). Tady záleží, jestli se chcete více soustředit na větší skupinky cestovatelů a tím mít jednotnou cenu pro všechny cestovatele (2 500 Kč/noc), nebo budete např. účtovat 1 500 Kč za noc pro 2 a potom účtovat např. 300 Kč za každou osobu a noc navíc.

 

Pokud hosté zadají, že chtějí přijet ve čtyřech, v přehledu ani nevidí, jakým způsobem je cena přesně stanovena.

Více hostů znamená více starostí, více otázek, větší rizika, větší opotřebení, větší spotřebu (voda, plyn), více hluku na chodbách atd.

V každém případě, pokud je to jen trochu možné, snažte se maximalizovat počet hostů, kteří se mohou ubytovat.

Rozkládací gauč je OK a lidé spíše chtějí být spolu a případně oželí nějaké to pohodlí, pokud se jim váš prostor bude líbit.

Pokud budete mít nabídku pro více hostů, bude relevantní pro větší počet hledajících a tím získáte více rezervací a můžete žádat relativně vyšší cenu.

 

Další podmínky

Ne všechny podmínky, které chcete, jdou nastavit přímo v systému. Nicméně vy můžete mít svoje vlastní podmínky pronájmu upravené v popisu a dále je projednat se zájemci poté, co vám buď napíší, nebo případně požádají o rezervaci.

Pokud např. máte chatu, kterou chcete nabízet min. na týden, jde to nastavit v systému. Ovšem není možné upravit začátek a konec pobytu.

V případě, že chcete svůj prostor nabízet např. pouze na týdenní pobyty od pondělí do neděle, napište to do popisu s tím, že přijímáte pouze rezervace začínající v pondělí a končící v neděli.

Pokud máte jakékoli jiné podmínky nebo jen potřebujete něco dát hostům vědět, popis nabídky je tím nejlepším místem, kde jim to sdělit.

 

Storno podmínky na Airbnb

Airbnb má ve svém systému možnost navolit mezi třemi možnostmi, jak mohou hosté rušit již provedené rezervace.

Flexibilní – Host má možnost bez jakékoli sankce zrušit svou rezervaci do 24 hodin před příjezdem. Tyto podmínky nejvíce odpovídají hotelům a jsou tou nejlepší možností do začátků. V každém případě to ale také znamená, že pokud k vám přijedou hosté, kteří mají rezervaci na 15 dní, a nelíbí se jim u vás, můžou hned první den celou svou rezervaci zrušit a budou platit pouze za 1. noc (což ovšem asi nikdo z nich neví)

Mírné – Host získá zpět celou částku zaplacenou za rezervaci v případě, že ji zruší dříve než 5 dnů před příjezdem. Pokud zruší rezervaci mezi 5. a 1. dnem, první noc je nevratná, ovšem získá zpět 50 % z částky za zbývající noci.

Přísné – Pokud host zruší svou rezervaci dříve než 7 dní před příjezdem, bude mu vráceno 50 % ceny, kterou zaplatil při rezervaci. Pokud host zruší rezervaci později, nebude mu částka vrácena vůbec.

Při zrušení rezervace se však ve všech případech vrací poplatek za úklid.

V začátcích mějte nastaveny mírné storno podmínky. S přibývajícími zkušenostmi a hodnoceními je můžete měnit.

 

Určení doby příjezdu a odjezdu (Check in, check out)

Nastavte takovou, abyste měli čas po odjezdu jedněch hostů vše připravit do příjezdu dalších + samozřejmě připočítejte nějakou rezervu. Standardem jsou doba odjezdu do 11 hod. a doba příjezdu po 15 hod.

Na rozdíl od hotelů se však můžete chovat lidsky, a pokud vám to nijak nepřekáží a nečekáte další hosty, svolte k pozdějšímu odjezdu či naopak dřívějšímu příjezdu hostů (ti to pak navíc zohlední v hodnocení).

Pokud např. můžete předat klíče kdykoli během dne (hosté si pro ně třeba přijdou k vám do práce), ale nemáte možnost bydlení připravit (a můžete to udělat až večer), napište to prostě do popisu. Jsou lidé, kteří na to bez problému přistoupí, a vy nepřijdete o hosty.

Také doporučuji uklízet, převlékat postele atp. ihned po odjezdu hostů, aby byl prostor operativně připravený.

Je také důležité domluvit příjezd hostů, aby pro vás nebyl příliš pozdní. Buď dobu příjezdu úplně omezte, nebo ji např. po 10 večer zpoplatněte. Z těchto peněz např. pokryjete náklady na taxi.

 

Bezpečnostní depozit (kauce) pro Airbnb hosty

Slouží jako pojistka pro případ vzniku škody na majetku a je vhodné o ní uvažovat min. v případě, že pronajímáte celý prostor a nebudete tedy přítomni.

Zvažte, jakou škodu vám hosté můžou způsobit, a tomu přizpůsobte výši kauce. Také zvažte, jaké vybavení hostům poskytnete. Nejste sedmihvězdičkový hotel, a tak není třeba dávat hostům k dispozici drahý porcelán a mít na podlahách perské koberce.

Kauce by měla být úměrná ceně za pronájem. Pokud pronajímáte pokoj za 400 Kč/noc, je neadekvátní mít kauci 15 000 Kč.

Snažte se mít kauci tak nízkou, jak je to jen možné. Za sebe můžu říct, že není čeho se bát. Hosté k vám jedou užít si město či přírodu a ne udělat vám z bytu kůlničku na dříví. A ve většině případů vám sami nahlásí škody a uhradí případné ztráty.

Také myslete na to, že pokud by někdo měl rezervovaných 10 bytů pro cestu po Evropě a v každém bytě byla kauce byť i jen 5 000 korun, pro cestovatele to znamená blokovaných 50 000 Kč na účtu.

Ze zvědavosti jsem projel nabídky v Praze na Malé Straně a z 18 nabídek jich 11 kauci vůbec nevyžadovalo, a to jsou většinou velmi hezky a draze zařízené byty. Pokud máte povolené okamžité rezervace a nemůžete si tedy dost dobře „filtrovat“ hosty, je kauce na místě. Já osobně kauci doporučuji.

Kauce je v systému Airbnb blokována do 48 hodin po odjezdu hostů, což je doba, do kdy je případně nutné nahlásit událost.

Odkaz pro řešení takovýchto událostí najdete zde: https://www.airbnb.com/resolutions

 

Slevy

Mnoho z těch, kteří vás v první zprávě budou žádat o slevu, jsou takoví, kteří píší hromadně poptávky a čekají, že jim někdo slevu dá. Je to pro ně vlastně takový sport. Pokud i slevu dáte, přijde další reakce, že si představovali větší slevu. Mají třeba 10 lidí, se kterými si píšou, a vyhraje ten, který dá největší slevu. Co z toho vyplývá? Že 9 lidí jen ztrácí čas a desátý přichází o peníze. Navíc se zabýváte někým, pro koho je největším kritériem cena, a to jsou obvykle lidé, s nimiž jsou největší problémy.

Osobně slevy nenabízím a při žádosti o slevu napíšu, že moje cena je férová. Zmíním, jaké přednosti moje nabídka má (např. pěší dostupnost centra, krásný výhled apod.) a jaké bonusy svým hostům nabízím (a tím se odliším od většiny ostatních, kteří jen napíší, že mají volno). V tomto se fantazii meze nekladou. Vymyslete buď svoje vlastní, nebo se nechte inspirovat v sekci bonusy.

Poznámka: Další nepříjemností u lidí, kteří žádají slevu, je často to, že jsou problémoví. Žádají nadstandardní servis a jsou se vším nespokojeni. Nejenže dostanou něco za nižší cenu, ještě si toho neváží a navrch vám i dají špatné hodnocení buď úplně naschvál, nebo za nějakou drobnost, nad níž by každý jiný mávl rukou. Prostě bad luck.

 

Peníze od Airbnb nejsou zisk aneb s čím počítat

Je bohužel velmi častým omylem mnoha lidí, a to i v podnikání zkušenějších, považovat vše, co jim přijde na účet, za čistý zisk. Tak tomu ale není.

V každém případě je do nákladů nutno započítat všechen spotřební materiál – toaletní papír, jar, ručníky, povlečení, dále veškeré platby za energie, vodu, případně nějaké základní potraviny, vaše bonusy atp.

V neposlední řadě ještě po odečtení nákladů přichází na řadu daně. Teprve poté vám vyjde čistý zisk.

Do nějaké interní kalkulace je pak také třeba započítat vlastní čas (komunikace, příprava prostoru, čekání a uvítání hostů).

 

Jak ušetřit na provozu

Většina spotřebních věcí, které budete k provozu potřebovat, má dlouhou dobu použitelnosti. A tyto věci jsou zároveň čas od času v nějaké akci. Využijte toho. Týká se to toaletního papíru, jaru, šampónů a mýdel, čisticích prostředků, případně pracích prášků atp.

Jde o věci, které budou pořád potřeba, nezkazí se a vždy je dobré mít je v zásobě.

Čas od času se objeví nějaká zajímavá nabídka i na další věci, jako je ložní prádlo, ručníky apod. I toho využijte.

 

Výplata peněz

Airbnb vám odešle peníze 24 hodin po příjezdu hostů podle vámi zadaného způsobu výplaty. Můžete si nechat poslat peníze na váš bankovní účet či PayPal. V obou případech je účtován transakční poplatek 3 %.

V případě, že z nějakého důvodu nechcete, aby vám od Airbnb chodily peníze od hostů ihned, nastavte si pozastavení plateb až do vámi zvolené výše peněz na vašem účtu (maximální hranice je 8 000 USD (EDIT: V současné době to je už 50 000 USD – tedy více než 1 000 000 CZK). Airbnb vám po dosažení takovéto částky pošle všechny peníze jedním převodem. V případě, že máte nastavenou vyšší částku a z nějakého důvodu si chcete nechat peníze poslat dřív, jednoduše v nastavení výplat snižte tuto částku pod aktuální stav a výplata se vám odešle).

 

Průběh rezervace na Airbnb

Co udělat po rezervaci

Ať už máte povoleny okamžité rezervace nebo každou žádost schvalujete, vždy doporučuji hosta kontaktovat, poděkovat za rezervaci u vás a případně poslat vašeho domovního průvodce (připravený dokument, kde hosté najdou odpovědi na časté otázky, jako např. kontakt na vás, přesná adresa s uvedením jak se k vám dostanou, co můžou vidět v okolí apod.). Hosté se chtějí těšit a chtějí vědět, na co se můžou těšit.

A také chtějí mít jistotu, že o nich víte a oni nezůstanou stát před zavřenými dveřmi.

Sdělte jim vámi preferovaný způsob komunikace a dodejte, že jim poradíte, s čímkoli budou potřebovat.

Také se zeptejte na přibližný čas příjezdu. V případě, že jej ještě neví, ať vám dají vědět nejpozději den před příjezdem.

Dále se můžete hostů zeptat (pokud už to nevíte z předchozí komunikace), proč k vám vlastně přijíždí, jaké jsou jejich plány a zájmy. Pomožte hostům si vaše město (místo) lépe užít.

A také se zajímejte, kam od vás budou odjíždět.

Měli byste působit dojmem (a také to v případě potřeby beze zbytku naplnit), že se o své hosty v jakémkoli případě postaráte a že to, že si vybrali vás, byla jejich nejlepší volba.

 

Jak získat první hosty a první hodnocení

První hodnocení jsou pro vás ta nejdůležitější. Pokud budete mít 3 špatná hodnocení, těžko se k vám budou hlásit další hosté. Pro vašeho prvního hosta se snažte udělat maximum (já např. svoje první Airbnb hosty odvezl zdarma z letiště). Mnoho věcí se vám po čase zautomatizuje, nicméně na začátku je třeba se snažit více, ubrat pak můžete vždy.

Na začátku jsou pro vás nejdůležitější hodnocení a zkušenosti, proto si vaše první hosty získejte nižší cenou, extra servisem apod. Až budete mít 5 skvělých hodnocení a věci se vám zautomatizují, cenu snadno zvýšíte.

 

První hosté aneb Co mít pro hosty na 100 % připraveno a několik tipů

Uklizený prostor, čistě povlečené postele, toaletní papír + dostupný další (toaletního papíru není nikdy dost), ručníky.

Povlečení a ručníky jsou také kapitola sama pro sebe. Důležitá je barva i kvalita.

Barva povlečení je samozřejmě nejlepší bílá, bohužel je to také barva nejnáchylnější.

Velmi doporučuji se poohlédnout po nějakém kvalitnějším povlečení (vyrábí se i speciální hotelové, to je kvalitnější a odolnější). Když pak pořizovací cenu rozdělíte na počet hostů, vyjde vám nakonec pravděpodobně lépe než levnější a méně kvalitní. Navíc vaši hosté budou spokojenější.

To samé platí pro ručníky.

Určitě mějte pro hosty k dispozici čaj, případně kávu, cukr a otvírák na víno + pivo.

V kuchyni připravte alespoň základní věci na vaření (hrnce, pánve, ostrý nůž) a nádobí, dále pak prostředky na mytí nádobí a utěrku.

Dobré je také dát k dispozici suroviny, které se potřebují často, avšak v malých dávkách, kvůli kterým si je nikdo nakrátko nechce kupovat (olej, sůl, pepř, koření), případně i nějaké základní a relativně levné suroviny, jako např. těstoviny či rýži pro zažehnání urgentního hladu. Při pozdním příjezdu hostů, kdy již není možnost jít si nakoupit, se budou hodit.

Hostům také ukažte věci na úklid a nechte je přístupné. Občas se něco rozlije a jsou také hosté, kteří po sobě uklízí a předají vám byt ve stavu, v jakém ho převzali. Tak ať mají čím uklidit. V opačném případě hrozí, že rozlitý džus utřou ubrusem.

Také se hodí mít pro hosty vytištěného domovního průvodce, kde je popsán prostor, jednotlivé spotřebiče a jejich funkce, wi-fi heslo apod. S některými se někdo může setkat prvně a i pračka může pořádně potrápit, pokud se nevyznáte v ovládání toho konkrétního typu. Dále je zde prostor pro popis okolí, restaurace, supermarkety a jejich otevírací hodiny, trhy apod. A mějte v průvodci i další informace, které jsou právě ve vašem okolí pro hosty důležité.

A do průvodce připište i to, na co nezapomenout, když odchází (zavřená okna, vypnutý plyn, zamknout dveře – zde můžete přilípnout na dveře checkout list).

Se vším hosty (pokud po cestě nejsou úplně grogy) osobně seznamte, ovšem písemná podoba je důležitá, protože pokud se vám poštěstí, že na nic nezapomenete, pak vaši hosté stoprocentně něco opomenou.

A když to mají napsáno, nemusí vám volat či psát, což by někteří ani neudělali, a pak by se dívali celou dobu na zrnící televizi.

 

Věci, které mít nemusíte, ale…

Šampón, kondicionér, pěnu do koupele. Dále to může být deštník na půjčení, budík, věci na psaní, fén, rychlovarná konvice, kávovar (pro některé hosty nutnost!), jednorázové toaletní potřeby pro zapomětlivce, konvice na vodu s filtrem,…

Vzpomeňte si, co vám samotným na cestách chybělo, nebo se inspirujte v ostatních nabídkách.

Pokud máte v nabídce pračku (která vás může velmi odlišit od ostatních nabídek), tak k ní poskytujte prací prášek, ideálně i žehličku a žehlicí prkno.

Hosté ocení i mapu okolí s vyznačenými důležitými body. Takové mapy často zdarma získáte v nějaké turistické kanceláři. Pokud žádné zdarma k dispozici nemáte, pak jich pár kupte. Můžete je hostům za stejnou cenu prodávat, případně dávat jako bonus. Nebo mějte mapu jako putovní (ovšem počítejte s tím, že vám s ní někteří hosté odjedou).

 

Zákazy a pravidla domu

Na Airbnb jsou nabídky, ve kterých jsou zákazy delší než samotný popis. To upřímně moc nechápu. Není třeba nikomu říkat, že nemá házet sousedům nedopalky do květináče. A pokud ano, tak to stejně nejspíš nebude respektovat.

Nedělejte nekonečný seznam zákazů, 99,9 % lidí bude bezproblémových. Oni dobře vědí a chápou, že jsou u někoho v jeho vlastním. Místo zákazů mějte prosbu.

Pokud bydlíte v nájemním domě, potom určitě zmiňte, že ve společných prostorách domu netřeba mluvit nahlas a především v noci je žádoucí se na chodbě chovat slušně a tiše (čím mladší hosté, tím důrazněji toto říct), případně je požádejte, aby např. zamykali vchod. Uvidíte, že věci budou dobře fungovat.

 

Přivítání hostů a jejich nejčastější dotazy

Při vítání hostů myslete na to, že mají za sebou někdy i celodenní cestu a jsou unavení. Někdy můžou být z únavy i decentně nepříjemní. To si vůbec neberte osobně.

Buďte tak přívětiví, jak je to jen možné. I to je dovednost, kterou budete postupem času zdokonalovat. Osobní a sympatický přístup při přijetí hostů se také příznivě odrazí ve vašich hodnoceních.

Nabídněte svým hostům něco k pití – čaj, kávu, případně něco malého k jídlu.

Zeptejte se, jak se jim cestovalo, odkud jsou, kam jedou a tak podobně.

Představte jim byt, ukažte koupelnu, záchod, kuchyň. Vysvětlete jim, jak ovládat jednotlivé spotřebiče a další věci, jako např. klimatizaci, topení, předokenní žaluzie, vířivou vanu, otevírání garáže.

Řekněte jim něco málo o místě, kde jsou a co by určitě neměli minout, a přidejte nějaké vlastní tipy, které se třeba neobjevují v průvodcích. Zeptejte se, jaké mají plány a jestli nepotřebují s něčím poradit. Mnoho lidí ví celkem přesně, proč kam jedou, ale vždy se najde něco, co by chtěli vědět, ale nedokázali to vygooglit.

Upozorněte na nástrahy, které by je mohly nepříjemně zaskočit (taxi a směnárny). Doporučte kde a jak se problémům vyhnout, kde si můžou vyměnit peníze férovým způsobem a případně jim směnu nabídnout, případně do doby, než si vymění, jim dejte nějakou malou půjčku (kterou vám můžou vrátit tak, že peníze nechají na stole než odjedou).

Plusové body si můžete připsat, když svým hostům darujete nějakou, byť jen malou, pozornost, ideálně spojenou s místem.

Někteří hosté jsou super sympatičtí, hned se dáte do neformální řeči a pak po rozloučení zjistíte, že jste zapomněli většinu z toho, co jste jim měli a chtěli říct. A právě proto se hodí psaný domovní průvodce.

Zeptejte se také hostů, zdali je jim vše jasné. A druhý den jim určitě napište zprávu, jestli je u nich vše OK. Sami by vám třeba nenapsali, aby se na něco zeptali.

Celý proces přijetí trvá obvykle 20-30 minut (po čase 5-15) . Počítejte ale s rezervou a také s tím, že hosté se mohou s příjezdem z mnoha rozličných důvodů zdržet.

EDIT: No upřímně řečeno, takto už to na Aibnb nefunguje, toto ‚kamarádství‘ opadlo s tím, že se z Airbnb stal v podstatě mainstream. Ty tam jsou doby, kdy přes Airbnb jezdili lidé, kteří měli zájem se ubytovávat až půlhodinu, dělat s váma online přenosy do své domoviny, sami se se zájmem vyptávat apod. Nynější hosté od vás budou chtít klíče a budou rádi, když co nejdřív vypadnete. Tak to prostě je.

 

Pravidla domu

Vaše pravidla domu budou různá v závislosti na tom, zdali nabízíte celou nemovitost (dům, byt), či jen pokoj, postel.

Zatímco v případě pronájmu celé nemovitosti v podstatě jen zmiňte vaše pravidla domu (např. zákaz kouření ve všech prostorách, upozornění na noční klid apod.), v případě sdílené domácnosti je dobré pravidla více upravit a ujasnit. To bude určitě nutné, pokud budete pronajímat více pokojů vícero lidem.

Vymezte používání společných prostor, jestli máte např. nějaký pořadník v koupelně, jak po sobě uklízet v kuchyni, že se ve společných prostorách nenechávají osobní věci – to z důvodu, že pokud někdo nechá mikinu na sedačce, někdo jiný si může myslet, že tam stale sedí atd. Uvidíte sami, co vše bude potřeba s hosty ujasnit.

Také je nutné s hosty domluvit úroveň nějaké osobní interakce s vámi. Mnoho lidí, kteří si vyberou sdílené bydlení, to nedělají jen proto, aby ušetřili, ale také proto, aby místo poznali „více zevnitř“. To může být někdy obtěžující.

Na druhou stranu, pokud jste otevření a vstřícní, může vaše ochota být s hosty ve větším kontaktu oceněna a přebít některé případné nedostatky vaší nabídky, jako je např. byt před rekonstrukcí, horší lokalita atp.

 

Odjezd hostů

Dohodněte se s hosty, kdy budou odjíždět, abyste mohli přijít převzít a zkontrolovat byt a rozloučit se. (EDIT: Podobně, jako při příjedu už nikdo nečeká, že se budete s hosty nějak víc bavit, pro odjezd vás teď už hosté nepotřebují vůbec.)

Pokud budou odjíždět v době, kdy se vám to nehodí, řekněte jim, co a jak mají udělat sami (zabouchnout a hodit klíče do schránky). A samozřejmě jim také sdělte, jak by měli postupovat v případě, že z jakéhokoli důvodu na smluvený čas jejich odjezdu nikdo nepřijede.

Den před odjezdem hostů jim můžete ještě poslat zprávu se shrnutím toho nejdůležitějšího ohledně jejich odjezdu, případně je upozornit, aby vám např. nezapomněli vrátit něco, co jste jim zapůjčili.

 

Jak efektivně používat systém Airbnb

V první řadě si nastavte upozornění pomocí SMS, abyste mohli rychle reagovat na žádosti o rezervaci, dotazy, zprávy a tak podobně. Pokud vám kdokoli napíše zprávu či pošle žádost o rezervaci, budete reagovat okamžitě.

Také můžete využít aplikaci do chytrých telefonů.

Odpovídejte co nejrychleji, nejlépe ihned. Nejenže pokud budete odpovídat na žádosti o rezervaci se zpožděním, mnoho hostů si najde bydlení jinde, ale v systému také hosté vidí ve vašem profilu, jak rychle odpovídáte na zprávy. Pokud zjistí, že odpovídáte až za několik dní, ani vám nebudou psát.

Rychlost odpovědi je pravděpodobně také jeden z důležitých faktorů algoritmu vyhledávání. Ideální je odpovídat do hodiny na 100 % žádostí a dotazů.

 

Hvězdičkové hodnoty hodnocení na Airbnb

5 hvězdiček u Airbnb není totéž co 5 hvězdiček u hotelů. Podívejme se na to, jak fungují hvězdičky u Airbnb.

Přesnost – Určuje, jak odpovídají popis a fotografie skutečnosti, např. právě to, jak zmíníte i případné negativní faktory na fotografiích a v popisu (tam především).

Komunikace – Zde hosté hodnotí rychlost vašich odpovědí a to, jak jim dokážete poradit.

ČistotaJe superdůležitá a u koupelny to platí především. V mnoha případech je také nutné si uvědomit, že co je přijatelné pro vás, pro jiné už být přijatelné nemusí. Jestli je nějaký bod nejdůležitější, tak je to tento!

Lokalita – Tu sice nemůžete změnit, ovšem každé místo má svoje charisma. Co může být pro někoho malý horor, může pro jiného být ten úžasný autentický zážitek, kvůli kterému cestuje. Žižkov asi není to pravé místo haute couture, ale je pro mladé, kteří chtějí poznat Prahu, jaká je. Zahradní město není pro mladé, kteří do Prahy přijeli hlavně ochutnávat pivo, ale skvěle poslouží rodinám, které chtějí poznat město a večer si užít klidu. Proto si dejte na popisu nabídky záležet a snažte se zaujmout vaši cílovou skupinu. EDIT: Jsou také lokality, které nemusí být primárně určeny pro cizince. Např. okolí Vysočanské arény můžete velmi dobře pronajímat Čechům, co jedou na nějakou kulturní akci).

Příjezd – Zde hosté hodnotí, jak se cítili, když k vám dorazili. Hodnocení zahrnuje vaše chování, vstřícnost, pohostinnost. Zde můžete v podstatě zadarmo opravdu hodně získat či naopak ztratit.

Hodnota – Celkový dojem hostů z jejich pobytu vyjádřený poměrem cena/výkon. Lidé chtějí zažít autentičnost prostoru a užít si pohodlí po cestě a po poznávání okolí. Dejte jim obojí. Buďte si vědomi problémů a dejte tipy, jak je řešit (např. parkování).

 

Hodnocení od hostů

Snažte se být co nejlepším hostitelem, mít co možná nejlepší hodnocení. Čím lepší hodnocení budete mít a čím více jich bude, tím lépe se vaše nabídka bude umisťovat ve výsledcích hledání, tím bude populárnější a tím vyšší cenu si můžete za pobyt účtovat.

Když hostům hodnocení sami udělíte, hosté to uvidí a pravděpodobně vás ohodnotí též. Snažte se mít co nejvíce hodnocení. Nejenže to u nabídek vypadá lépe, ale z hodnocení a zpětné vazby se můžete dozvědět informace, díky kterým máte možnost svou nabídku nadále zlepšovat.

Hosté si můžou dokonce často i všimnout věcí, které jsou pro cestovatele důležité, ale vás by ani nenapadly. Pokud jsou obecně relevantní k vaší nabídce, určitě je připište do popisu. Pro vás jako hostitele jsou hodnocení důležitější než pro hosty.

Pokud víte, že u vás byl někdo velmi spokojený a prozatím vám hodnocení neudělil, požádejte ho o něj prostřednictvím soukromé zprávy, případně e-mailu či SMS.

Tip: Na hodnocení hostů je možné reagovat. Téměř žádný hostitel to pravidelně nedělá (ani já ne). To je další věc, kterou se odlišíte od ostatních hostitelů.

V případě negativního hodnocení reagujte vždy. Vysvětlete, co se stalo, a buďte věcní. Jestli už došlo k nápravě problému, určitě to napište.

 

Vaše hodnocení hostů

Sdílená ekonomika je ve velké míře založena na důvěře a hodnocení ostatních členů dané komunity. Proto je vhodné, abyste tento princip také uplatňovali a pravdivě hodnotili jednotlivé své hosty tak, aby vaše hodnocení pomohlo jiným hostitelům k rozhodnutí, zda k sobě někoho přijmout nebo ho odmítnout.

Určitě uveďte, jak se vám s hostem komunikovalo, jestli respektoval, na čem jste se dohodli, a to, jak se o váš prostor staral a v jakém stavu ho zanechal.

Nemusíte se bát být i trochu osobní.

 

Typy hostů

Byznysmeni, mladí lidé, páry, rodiny. Každá takováto skupina má svoje specifické potřeby a je zajímavé se soustředit právě na jednu z nich.

To samozřejmě neznamená, že nikdo z jiné skupiny nepřijede nebo že se u vás nebude cítit dobře. Nicméně pokud máte k dispozici zahradu a za rohem dětské hřiště a ještě dáváte k dispozici dětskou postýlku, pak budete skvělou volbou pro rodiny s malými dětmi.

Máte chatu uprostřed ničeho, kde není ani elektřina ani signál a nejbližší vesnice s 20 obyvateli je dvě hodiny pěšky? Pak máte úžasnou nabídku pro ty, kteří si prostě chtějí odpočinout od civilizace.

Identifikujte svojí primární cílovou skupinu a nezapomeňte to uvést v popisu, ideálně pak přímo v názvu.

 

Pronájem na dálku

Nemusí být pouze, pokud jste sami tisíce kilometrů od vašeho Airbnb bytu. Tato kapitola také může ulehčit i všem těm z vás, kteří se chtějí vlastnímu provozu věnovat sami, ale ne vždy to jde (pracovní povinnosti, občasné pobyty v zahraničí apod.), nebo těm, kteří se prostě jen v maximální možné míře chtějí zbavit starostí a provoz outsourcovat.

Celý proces pronájmu přes Airbnb lze popsat tímto řetězcem: Komunikace před příjezdem – úklid a příprava prostoru – předání klíčů a uvítání hostů – pobyt hostů – odjezd. V ojedinělých případech v průběhu pobytu hostů může dojít k různým komplikacím, z nichž některé mohou nastat vinou hostů (např. zabouchnuté klíče), nebo s nimi hosté nebudou mít co do činění (např. odstávka vody či energií).

Zatímco komunikaci při současných možnostech zvládnete téměř odkudkoli na světě (a já to stále v maximální míře dělám), pokud jste např. na Lofotech, je třeba zajistit všechny ostatní věci, které s provozem nabídky souvisí. Pokud pro komunikaci někoho hledáte (třeba po dobu, kdy jste k nedosažení), pak by to měl být někdo, kdo ovládá velmi dobře angličtinu, zná vaší nabídku a její možnosti, vyzná se v okolí a umí doporučit.

Pokud přenecháte i komunikaci, pak by to měl být někdo, kdo bude rychle odepisovat, dobře ovládá angličtinu a zná vaší nemovitost a její okolí.

Úklid a příprava prostoru – Záleží na vás, zdali se domluvíte s někým známým, spolehlivým studentem/spolehlivou studentkou či profesionální úklidovou firmou. Kromě úklidu pak budete samozřejmě potřebovat prostor připravit, tedy povléct postele, připravit ručníky, toaletní papír, případně doplnit mýdlo a vše další, podle toho, jak máte vaší nabídku nastavenou.

Používejte checklisty, aby ten, kdo má úkol na starost, před odchodem podle napsaného checklistu zkontroloval, zda je vše tak, jak má být!

EDIT: V současné době na trhu je asi 20 menších či většich firem, které vám můžou krátkodobý pronájem zcela či částečně zajišťovat.

 

Příjezd hostů při pronájmu na dálku

Elektronické zámky – Opravdu výrazně vám usnadní provoz nemovitosti. U těch moderních dáte všem hostům jejich unikátní vstupní kód, který bude funkční jen po dobu jejich pobytu. Personál pro úklid může mít svůj vlastní kód, který bude funkční např. pouze každý den mezi 10-12 hodinou. V systému také navíc můžete podle zalogování zjistit, jestli u vás někdo byl uklízet. Jednou z obrovských výhod elektronických zámků je to, že na hosty nikdo nemusí čekat při příjezdu s klíči, pokud chtějí např. příjezd po nočním letu ve dvě ráno. Nehledě na to, že někteří hosté můžou preferovat, že se s nikým „nemusí vidět“ a hned po příjezdu si užívat ničím nerušeného klidu.

Schránka na klíč zabezpečená kódem – Je další možností předání klíčů v nepřítomnosti. Zabezpečenou schránku s kódem můžete připevnit ke vchodu ke zvonkům nebo na nějaké méně viditelné místo, např. zadní trakt domu apod.

V případě, že máte u bytu elektronický zámek, ale celý dům máte zabezpečen standardním zámkem, je možné do této schránky schovat jen klíč od domu.

Kavárna/večerka v blízkosti – Někdy bývá dobrou alternativou schránky na klíč. Domluvte se třeba s nějakou provozovnou v blízkosti vaší Airbnb nabídky, že za drobný poplatek uschová klíče pro vaše hosty.

Uvítání a přijetí hostů – V současnosti už v žádném případě není nezbytnost na hosty osobně čekat. Pokud máte pro hosty zajištěný „bezkontaktní“ vstup k vám, pak je můžete přivítat pomocí nějakého uvítacího balíčku (vytištěným domovním průvodcem a podobně), který tam zanechá třeba úklidová firma či kdokoli jiný, kdo vám bude zajišťovat úklid.

Interakce s hosty – Na dálku snadno komunikujete pomocí zpráv v systému, SMS, e-mailem – podle toho, jak se domluvíte. Většina hostů vám však maximálně napíše, že je vše OK.

 

Jak najít skvělého zaměstnance

Pokud byste se chtěli Airbnb byznysu věnovat naplno, budete muset hledat zaměstnance – své zástupce pro různé související činnosti. Ideální je potom najít někoho na úklid, když se osvědčí předat mu uvítání hostů, později funkci virtuálního asistenta, svěřit mu celou komunikaci, a když to bude dobře fungovat, můžete mít spolehlivého zaměstnance. Pokud budete mít více nemovitostí, je to v podstatě nutnost.

Všechny činnosti byste si také osobně měli zkusit, ať víte, co přesně budete po svých zástupcích pro konkrétní činnosti chtít, jak dlouho trvá úklid apod.

 

Bonusy aneb Jak zatraktivnit svojí Airbnb nabídku

Podnikatelský ethos praví: Dejte svým klientům 10 % zpět. Já pravím, dejte jim zpět 5 %, ale udělejte to tak, aby z toho měli 30 % profit.

Osobně tuto strategii v plné míře uplatňuju v jedné své nemovitosti, která je sice atraktivní, ale relativně daleko od centra města, takže všichni hosté musejí využívat MHD. Pokud si koupí třídenní lístek (v té nabídce mám minimální dobu pronájmu 3 dny), tak zaplatí 310 korun na osobu. Ode mě dostanou lístek zdarma. Ten mě však nestojí 310 korun, ale pouze 67 korun. Dávám jim totiž k dispozici přenosnou měsíční jízdenku (a upozorním je na to, že když mi ji při odjezdu nevrátí, strhnu si peníze z kauce).

Malá cena za jejich velký profit => jejich spokojenost => skvělé hodnocení => lepší umístění mojí nabídky mezi ostatními => možnost účtovat si vyšší cenu za noc.

Máte nabídku zaměřenou na rodiny s dětmi? Co pořídit na podobném principu permanentku do ZOO?

Je také řada míst, kam je pro turisty těžké se dostat, protože je návštěvu nutno plánovat a rezervovat dlouho dopředu (např. vila Tugendhat). Pokud dokážete věci správně naplánovat a zorganizovat, máte pro svoje hosty něco zcela exkluzivního.

Ne vše vás navíc musí něco stát. Máte kolo, na kterém jste už léta nejeli? Tak ho dejte trochu do kupy a nabídněte ho hostům k užívání zdarma.

Praha je např. (což není moc známé) golfové město. Máte set, který můžete svým hostům zapůjčit? Skvělé, někteří to jistě ocení.

Invenci a fantazii se zde meze nekladou.

Tip: O těchto věcech ve své nabídce veřejně nepíšu, a to hned ze tří důvodů:

Zaprvé – nechci, aby moje nápady hned zkopíroval někdo z okolí.

Zadruhé – některé můžou být časově omezené (např. jen na hlavní sezónu) a nechci, aby si někdo myslel, že takovýto bonus je nedílnou součástí mojí nabídky. Píšu o mých extra nabídkách pouze těm, pro které jsou relevantní.

Zatřetí – to je úžasný motivační materiál pro poptávající, aby se rozhodli pro moji nabídku v případě, že oslovují více hostitelů. A pokud žádají slevu, odepíšu, že slevy nedávám, ale dostanou u mě takový bonus, který přebije jejich žádost o slevu.

 

Služby a další

Identifikujte „bolesti“ hostů a nabídněte jim řešení. Každá lokalita má nějaký problém spjatý s turismem – taxi, směnárny, potenciálně nebezpečné oblasti apod. Pokud vám hosté přiletí, můžete jim nabídnout odvoz z letiště i za cenu klasického taxi. Nejenže budou rádi, že se nemusí vystavovat zvýšenému riziku, ale cestou s nimi proberete vše důležité a po příjezdu je pak už jen krátce provedete a předáte jim klíče.

Jste vy sami tvůrčí či máte tvůrčí přátele? Domluvte se s nimi a udělejte ve vašem prostoru prodejní galerii. Budete mít zdarma ozvláštněný prostor a při případném prodeji dáte vydělat sobě či známému (a můžete se domluvit na provizi).

Celý život hodně cestuju, a jestli mě v hotelích vždy něco vytáčelo, tak to byla Fanta v hotelové ledničce za 90 korun.

Udělejte věci jinak. Máte známého, který vaří domácí pivo? Dejte ho hostům jako dárek na přivítanou. Někdo jiný dělá domácí sýr? Třeba i ten by vaši hosté rádi ochutnali.

Nic z toho nemáte? Co nechat každé návštěvě jeden pohled od vás s nalepenou známkou?

Fantazii se meze nekladou.

 

Vybavení bytu a investice

Osobně jsem velkým příznivcem filozofie, kterou asi nejlépe formuloval Theodore Roosevelt, když řekl: “Do what you can, where you are, with what you have.” – „Dělejte co můžete, tam, kde jste a s tím co máte“

Ruku v ruce s tím jsem pak příznivcem kvality.

Pokud potřebujete pro váš (Air)BnB byznys cokoli, pak doporučuju pořizovat kvalitní vybavení a zařízení. To má hned dvě výhody.

Kvalitní věci opravdu déle vydrží a tím jsou v konečném důsledku i levnější než nekvalitní konkurence.

Druhou nezanedbatelnou výhodou je, že kvalitní věci obvykle i lépe vypadají. To je pro tento druh byznysu důležité, neboť předně komunikujete pomocí fotografií. A čím hezčí fotky, tím více poptávek, tím vyšší možná cena pronájmu.

Podobně postupuju i při rekonstrukci. Mnoho lidí se mi diví, že např. kupuju obkladačky za 1 900 Kč/m2. Ovšem ty obkladačky pak mnohem déle vydrží a nejenže jsou hezké ihned po rekonstrukci, ale i mnohem pomaleji “stárnou”. Mnoho koupelen s levnějšími obklady je po deseti letech zastaralých a i přesto, že jsou vlastně pořád funkční, vypadají nepříliš vábně. To znamená, že je potřeba jít s cenou dolů.

A to je něco, co nechceme.

Podobně to je s vybavením. Pokud je během rekonstrukce rozpočet na koupelnu a kuchyň 30 000 korun, mnozí by dali 15 000 Kč do koupelny a 15 000 Kč do kuchyně. Já bych dal 29 000 korun do koupelny a 1 000 korun do kuchyně, a to z jednoduchého důvodu. Koupelna má mnohem delší životnost a je náročnější ji nějak nahradit či zrekonstruovat. Naopak kuchyň lze relativně snadno vyměnit za jinou během jediného dopoledne. Čím je věc trvalejší, tím do ní více investuju.

 

Reakce realitního trhu na BnB byznys

Zatímco před 30 lety jsme byli jedni z mála, kteří nabízeli ubytování pro hosty u sebe doma (v přízemí našeho domu) – ono taky, kdo za komunismu vůbec nějak podnikal, že?! – v současné době je to skoro trend. Nyní jsou po světě určitě již desítky miliónů lidí, kteří nabízí za úplatu svoje bydlení hostům z celého světa.

A co může být na jednu stranu výhodou, stává se i nevýhodou. Pro mnoho lidí přináší pronájem extra prostoru přivýdělek, který jim umožňuje se více věnovat podnikání, rodině a méně např. zaměstnání jen kvůli tomu, aby zaplatili nájem. Ovšem skutečnost, že se byt stává výdělečnou komoditou, ovlivňuje ceny nemovitostí. Jednoduše proto, že se do ní promítá možnost na bytu vydělávat, což samozřejmě komplikuje a zdražuje bydlení všem těm, kteří by v dané lokalitě chtěli opravdu a jen bydlet. Pokud tomu tak je, prostě si musí připlatit.

V San Franciscu medián ceny bytů již překročil $1 000 000 a v mnoha dalších městech a místech světa rovněž sledujeme podobný trend. Jinde samozřejmě nepůjde v absolutních částkách o tak horentní sumy. Je bezpochyby, že ceny nemovitostí a pronájmů právě tímto vlivem porostou rychleji, než by rostly, kdyby tu nebyl fenomén Airbnb a ostatních BnB serverů.

 

Doslov

Jsem rád, že čtete tyto řádky, protože pokud jste dočetli až sem, bylo to pro vás zajímavé čtení, a to mě těší nejvíce.

Knihu jsem se snažil napsat maximálně srozumitelně tak, aby vám byla k užitku a též inspirací na opravdu velmi dlouhou dobu.

V angličtině se lidé pronajímající přes Airbnb a další podobné portály nazývají „micropreneurs“, tedy do češtiny trochu neuměle přeloženo jako „mikropodnikatelé“.

A i toto mikropodnikání v sobě má všechny aspekty podnikání. Je o odvaze, riziku, risku, o správných reakcích na nenadálé situace a radosti z toho, že věci fungují, jak mají, a nemůže za to nikdo jiný než vy. Je o různých postupech a rozdílných řešeních stejných problémů.

Především vaše cenová strategie, různé kombinace základní ceny, poplatku za vyšší počet hostů, poplatku za úklid jsou tématem, které si složitostí nezadá se šachy. Kombinací je mnoho a záleží na vás, jakou strategii zvolíte.

A ať zvolíte jakoukoli, přeju vám, ať je to pro vás ta správná.

 

Teď už je to jen a jen na vás. Bavte se a užívejte si to.

Ať vás provází síla.

Ruben

 

Další tipy a triky pro Airbnb. Level: pokročilí:

S časem a zkušenosmi zde přichází na řadu další tipy pro Aribnb a další servery krátkodobých pronájmů (především tedy Booking.com). A byste měli inspiraci, co jak a proč zlepšít, tady je pár tipů, které se do první části nevešly. Vycházím nejen ze zkušeností z pronájmu svých bytů, ale i ze zkušeností mnoha desítek kurizistů a konzultací. Proto ne všechno, co je dále uvedeno musí být relevantní pro všechny z vás, ovšem přečíst si to rozhodně neuškodí.

 

Cenotvorba: Pokud máte za sebou už nějaké delší období, řekněme rok, podívejte se jak jste si vedli a také se podívejte do budoucnosti, jak máte vybookováno. Právě konzutace v jedné společnosti spravující portfolio asi 30 bytů jsem viděl, jak špatně se dá cenotvorba dělat. A pokud máte jen jeden byt, často věci nejsou tak zřejmé. Co se stalo tam? Když jsem se podíval na rezervační kalendář na 2 měsíce  dopředu, 90% bytů bylo na víkend již obsazeno, ale obsazenost v týdnu byla jen 10%. To je až příliš velký nepoměr. Co z toho lze vyčíst? Jednoduše to, že víkendové ceny byly relativně nízké a ceny přes týden zase relativně vysoké. Nic víc.

 

Recenze a hodnocení: Až budete mít na účtě pár dsítek hodnocení, pročtěte si je a hledejte v nich možnosti zlepšení. Hosté vám napíšou mnoho užitečných věcí, se kterými když si poradíte, tak můžete svojí nabídku bez větších investic posunout o další level výše. Pozitivní hodnocení se sice hezky čtou, ale pro budoucí rozvoj vám nijak nepomohou, hledejte v hodnoceních tedy spíše slova, která se vám čtou hůr.

Tím nejdůležitějším ukazatelem, že byste s něčím opravdu měli něco udělat je, když se jedna a ta samá výtka opakuje až příliš často. Pokud naopak zmíní něco a už se to neopakuje, je klidně možné, že byl jedinný, komu to vadilo. Pak jen zvažte, zda je relevantní se tím dále zabývat. Pro mě takovým zlatým pravidlem je, když se něco v hodnocení objeví dvakrát (jen upozorňuju, že to nemusí být ve veřejných hodnoceních, ale může to být v rámci soukromé zpětné vazby). A takovými věcmi se zabývejte, ať vám přijdou jakkoli malicherné.

 

Fotografie prostoru: Pokud už pronajímáte na Airbnb a dalších nějaký ten pátek, zkontrolujte, zda máte aktuální fotografie prostoru. Čím větší změna byla, tím důležitější je takovouto změnu zachytit na fotografiích. Máte nový nábytek, jinou barvu stěn, či jste naopak něco odvezli nebo jste udělali jinou změnu? Pak změňte i relevantní fotografie. Jestli jsou hosté na něco citliví, pak na to, zda byt odpovídá fotkám. Pokud ne, často to napíšou do hodnocení a i přesto že se vám může zdát, že to je nevýznamná změna, další potencionální hosté, kteří si čtou recenze na váš byt si přečtou ‚fotografie neodpovídají skutečnosti‘ – a půjdou jinam. Škoda!

 

Krb: pokud máte krb na dřevo, je to hezké a romanticé. Ale nedávejte ho hostům k dispozici. Opravdu ne.

 

Nechybí vám něco důležitého?: Není možné začít a vše dělat perfektně. O tom, jak můžete svojí nabídku zlepšit po přečtení recenzí jsem před chvílí psal. V tomto bodě přichází prostor pro vaší invenci. Jsou věci, které vám hosté v průběhu sami řeknou, že byste je měli dopsat do popisu, nebo přidat vybavení. Ovšem jsou věci, které se k vám takto jednoduše nedostanou. A tím je to složitější. Jednou z těchto věcí u mě byly např. odličovací tampónky (či jak se tomu vlastně říká). Někteří hosté – a nebylo jich mnoho, pravda – nechali ručník totálně špinavý a dlouho jsem si myslel, že s ním snad utírali boty či co. Realita však byla prostší, to jen některé dívky a ženy prostě používaly ručník jako odličovadlo.

 

Vaše zodpovědnost nezačíná až za prahem vašeho bytu: Součástí života nás všech je veřejný prostor. A tím že je veřejný, patří všem a co patří všem, o to se nikdo nestará, případně jen podle harmonogramu. Tak to prostě je. Pokud je někde ve veřejném prostoru něco, co vašim hostům může znepříjemňovat pobyt, zvažte, zda by někdy nestálo za to vlastní iniciativou toto zlepšit. Neptejte se, prostě to udělejte. A nejen, že se neptejte, ani o tom nikomu neříkejte. Byl jsem u lidí, kteří měli opravdu hezký byt, čistý, uklizený. Jen témě u oken byla jakási konstrukce (pravděpodobně nějaká stabilizace), která byla – dámy dovolí – posraná od holubů. Opravdu jsem těm lidem doporučil, ať ten výhled dají dokupy. Sice to není teoreticky jejich starost, ale prakticky jim to škodí. A proto to jejich starost je. Pokud něco není vaše starost, ale ubírá vám to body, dejte to ve vlastním zájmu dopořádku.

 

Čím více jste vidět, tím více máte rezervací: Už máte zkušenosti s pronájmem přes Airbnb? Či přes Booking? Či přes VRBO a další? Vašim dalším krokem může být zveřejnění vaší nabídky na vícero platformách krátkodobého ubytování. Zatímco dříve fungovala většina platforem na bázi ročního poplatku, dnes už všechny tyto platformy nabízí možnost platit provizi formou procent z rezervací. Nemusíte tedy už platit předem tisíce korun za roční registraci (naopak, na servery, které vás třeba kontaktují s požadavkem roční provize je třeba si dát velký pozor!).

 

Věci na úklid: Věřím, že  vaši hosté přijedou do perfektně čistého bytu. Někdy se jim však stane, že něco rozlejou, rozsypou cukr  atp. Dejte hostům k dispozici alespoň nějaké základní věci na úklid. Nebudou pak uklízet ručníkem. Naopak nedávejte hostům pístup tam, kam nechcete (nehodí se) aby přístup měli. Dát hostům pár základních věcí k úklidu neznamená, že jim musíte nechat např. otevřenou technickou místnost a podobně.

 

Údržba: Pokud pronajímáte pokoj v bytě, kde bydlíte, tento bod se vás příliš netýká. Pokud však pronajímáte byt či dokonce více bytů kde nebydlíte, alespoň jednou za rok (ideálně mimo sezónu, kdy je obsazenost přirozeně nízká) udělejte větší údržbu prostoru, než jen pouhý větší úklid. Když ne celkové vymalování, tak alespoň vyspravení barvy tam, kde je třeba, spravení oděrek rohů zdí od kufrů na kolečkách, zanesených sítek vodovední baterie, případná či preventivní výměna hadice u sprchy, atd. + další bod.

 

Vybavení: Osobně nemám žádnou osobní zkušenost s tím, že by z bytu někdo něco ukradl. Ale určitě vám bude chybět po čase chybět pár věcí, které tam dřív byly, obvykle skleničky a sem tam talíře. Jsou mezi hosty i tací hrdinové, kteří vás o tom zpraví a dokonce se mi i stalo, že lidé, co rozbili umělohmotný kbelík mi na stole nechali 500 či jiní, kteří rozbili jednu skleničku, koupili dvě nový. To však není obvyklý scénář. Takže pokud nekontrolujete průběžně, sem tam udělejte inventuru a doplňte co chybí.

Trh se mění: zatímco ještě před několika lety byla nabídka na Airbnb v Praze tak výjimečná, že i byty či pokoje dále od centra se ‚pronajímaly samy‘, nyní jsou už hosté dost vybíraví a dál než dvě stanice tramvají zpravidla nepojedou. Na druhou stranu ceny dlouhodobých pronájmů šly v posledních pár letech nahoru. Proto pokud máte nemovitost dále od centra a tím spíše s benefitem, který ocení lidé při dlouhodobém pronájmu (např. zahrada či parkovací místo), pravděpodobně se vám již krátkodobý pronájem již nemusí finančně vyplatit.

Prozatím to je vše, neváhejte se tu stavit zas, určitě zas něco přibude.

 

O autorovi: Ruben Lang

 

V pěti letech jsem se při letu z Prahy do Bukurešti zamiloval do létání a cestování. Od té doby jsem se neodmiloval.